Il Regolamento di Condominio

 

A cosa serve

Il regolamento contiene le norme relative all’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese (tabelle millesimali),secondo i diritti
e gli obblighi spettanti a ciascun condomino,oltre alle norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. 

Obbligo del regolamento

Quando in un edificio  il numero dei condomini ( unità immobiliari ) è superiore a 10 ( cioè da 11 in su ) è obbligatorio dotarsi
di un regolamento di condominio.( art 1138 CC).

Al di sotto del limite previsto dalla norma l’adozione del regolamento è facoltativa e rimessa alla volontà dell’Assemblea.

Chi prende l’iniziativa ?

Qualsiasi condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento o per la sua revisione.

Le maggioranze per l’approvazione del Regolamento di Condominio  (art.1138 C.C.)

La mancata approvazione del regolamento per difetto di maggioranza nell’assemblea in cui era inserito all’ordine del giorno,legittima
il singolo condomino a rivolgersi al Tribunale e domandare l’adozione giudiziale del regolamento per sopperire all’inerzia dell’assemblea.

Si riepilogano le maggioranze necessarie :

• approvazione Regolamento Contrattuale                                        100% intervenuti e 100% dei millesimi

• approvazione del Regolamento Assembleare                                  50% + 1 intervenuti e 50% dei millesimi

• modifiche norme regolamentari  (anche se contrattuali )                  50% + 1 intervenuti e 50% dei millesimi

• modifiche che comportano variazione nei diritti soggettivi sulle
  cose comuni o nel  disporre delle parti di proprietà esclusiva          100% intervenuti e 100% dei millesimi

Conservazione e distribuzione del Regolamento

Il Regolamento deve essere allegato al verbale dell’assemblea di condominio in cui è stato approvato ed inviato in copia a tutti i condomini.

Impugnazione del Regolamento

Per i dissenzienti presenti, devono impugnare entro 30 giorni dall’assemblea.

Per gli astenuti e gli assenti, devono impugnare entro 30 giorni dal ricevimento del verbale di assemblea insieme alla copia del Regolamento approvato.
Decorso tale termine, come cita l’art. 1107 CC. Il regolamento ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dei singoli partecipanti.

Obbligo di rispetto del Regolamento

Il regolamento, una volta che non sia stato impugnato,diventa obbligatorio per tutti i condomini, anche per quelli che hanno votato contro la sua approvazione.
Come riportato nel secondo comma dell’art. 1107 il Regolamento deve essere rispettato in ogni sua parte dagli eredi e dagli aventi causa dei singoli partecipanti.
Tra gli obbligati  vi sono naturalmente anche i successivi acquirenti degli alloggi .

In particolare per quanto riguarda le limitazioni della destinazione delle proprietà esclusive, poiché incidono sull’esercizio del diritto di ciascun condomino,
nell’atto di compravendita non è sufficiente un generico rinvio al regolamento condominiale, ma  vanno indicate le specifiche clausole limitative nella nota
di trascrizione. (Cassazione N.° 21024 del 18.10.2016).

Differenza tra Regolamento Contrattuale e Regolamento Assembleare

La Giurisprudenza ha sempre distinto tra il Regolamento “contrattuale “ preparato dal costruttore dell’immobile all’atto
della vendita delle unità immobiliari, da quello “assembleare”,approvato a maggioranza.

Nel primo caso gli acquirenti degli appartamenti accettano il regolamento quando concludono il rispettivo contratto di compravendita.

Oggi la distinzione è basata sulle diverse modalità di approvazione:“contrattuale” quando approvato all’unanimità,cioè con un consenso
unanime di tutti gli interessati, ed “assembleare” quando approvato a maggioranza.

Clausole contrattuali e clausole assembleari

Quindi la distinzione della natura del regolamento assume rilevante importanza in merito alle singole clausole.

 La clausola di tipo “contrattuale” : con l’unanimità permette di sancire particolari previsioni in deroga alle norme del codice civile in tema di regolamento
assembleare; può disporre una distribuzione di spesa diversa da quella prevista nel codice civile, sia in generale e sia per singolo bene o servizio comune.

Essendo all’unanimità può determinare la costituzione di servitù a carico od a favore di singole unità immobiliari.

Le clausole di tipo “assembleare “: possono disciplinare solo il godimento di beni e servizi comuni ed il loro uso,non potendo derogare alle disposizioni
del codice civile in tema di ripartizione delle spese,sia in generale che nello specifico,come previsto dagli artt. 1123 e seguenti del codice civile.

Norme Inderogabili

Sia per il Regolamento contrattuale che per quello assembleare sono norme inderogabili gli art. 1118, secondo comma,1119,1120,1129,1131, 1132, 1136, e 1137.

In particolare :

• l’art. 1118 CC., “Diritto dei partecipanti sulle parti comuni “ , come formulato nel nuovo comma 3 : “il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire
  alle spese per la conservazione delle parti comuni,neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare,salvo quanto disposto da
  leggi speciali “.
• l’art. 1119 CC.“Indivisibilità” è inviolabile a causa del divieto di divisione anche solo di una  parte dei beni in condominio,salvo il rispetto delle condizioni
  prescritte dalla stessa norma.

• l’art. 1129 CC “ Nomina,revoca ed obblighi dell’amministratore “ sancisce l’obbligo assoluto della nomina dell’amministratore quando i condomini sono più di otto.

•  l’art. 1131 CC “Rappresentanza “ è norma inderogabile per quanto riguarda i poteri di rappresentanza dell’amministratore: nei limiti delle attribuzioni previste
   dall’art. 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea,l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può 
  agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.  

• l’art. 1132 CC “ Dissenso dei condomini rispetto alle liti “concede in modo inderogabile il diritto a ciascun condomino di manifestare  il proprio dissenso alle liti.
   “il dissenso deve essere notificato all’amministratore entro trenta giorni da quello in cui ha avuto notizia  della deliberazione “ ( Cassaz. 2967/1978) o direttamente
    in assemblea,per  i presenti,facendolo trascrivere sul verbale.

• l’art. 1136 CC .” Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni” è inderogabile per le modalità di convocazione dell’assemblea e per la parte
  concernente la sua costituzione e la validità delle deliberazioni; maggioranze diverse anche in relazione ai temi da deliberare.

• l’art. 1137 CC. “ Impugnazione delle delibere dell’assemblea” è inderogabile per la natura obbligatoria delle deliberazioni assembleari: esse sono vincolanti
  per tutti i condomini e non possono essere oggetto di rinuncia.

Novità art. 1138 CC , 5° comma : “ Le norme del Regolamento
non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Trattasi, finalmente,del riconoscimento legislativo della clausola in tema di animali  il nuovo testo dell’art. 1138 prevede la legittimità e la liceità
per i condomini di tenere con sé animali da compagnia.
Il riferimento è in particolare a cani,gatti ed uccelli,perché devono essere animali domestici.

Alcune recenti sentenze della Cassazione hanno consentito di interpretare retroattivamente la norma, invalidando i divieti di possedere
animali domestici presenti nei regolamenti di natura assembleare.

Sanzioni per le infrazioni al Regolamento di Condominio

Sono previste dall’Art. 70 del DACC ( Disposizioni di attuazione del Codice Civile) che prevede che il Regolamento stabilisca,a titolo di sanzione,
il pagamento di una somma fino ad euro 200 ed in caso di recidiva fino ad euro 800.
La somma è devoluta al fondo per le spese ordinarie di cui dispone l’amministratore.

Per l’irrogazione della sanzione è necessaria la delibera dell’Assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino
almeno metà del valore dell’edificio (500% millesimi).

La norma è applicabile esclusivamente se prevista dal regolamento condominiale.

Non vi sono al riguardo molti pronunciamenti della giurisprudenza,ma si evince che la sanzione possa essere applicata solo
ai proprietari e non a chi detiene l’immobile a diverso titolo.

Infatti secondo la Cassazione (10837 /1995) l’art. 70 DACC ha carattere di norma eccezionale in quanto contempla una pena avente natura privata
che ha come destinatari i condomini,e pertanto non applicabile ai conduttori (inquilini ed altri) i quali sebbene si trovino a godere delle parti comuni
dell’edificio in base ad un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all’organizzazione condominiale.

Tuttavia recentemente si sono registrate molte sentenze della Cassazione in favore dell’efficacia vincolante del Regolamento di Condominio
nei confronti dell’inquilino.

Roma,29.01.2018

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