La Revoca dell'Amministratore di Condominio e le Regole da seguire
Revoca dell'Amministratore di Condominio
Spesso siamo insoddisfatti della gestione dell'amministratore del condominio ed a volte riscontriamo gravi irregolarità nella gestione e nei rendiconti delle spese.
Prima di nominarne uno nuovo , bisogna revocare quello in carica , tramite l'Assemblea o tramite il ricorso in Tribunale.
Revocabilità
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea (comma XI art 1129 CC) con la maggioranza prevista per la sua nomina
oppure con le modalità previste dal Regolamnento di Condominio.
In Assemblea
La revoca dell’amministratore in via ordinaria è di competenza dell’Assemblea e avviene con la stessa maggioranza richiesta per la nomina (maggioranza
degli intervenuti ed almeno metà del valore (millesimi) dell'edificio o con le modalità previste dal regolamento di condominio se diverse e legittime.
Si riporta quindi quanto disposto dal comma XI e XII dell'art. 1129 codice civile al riguardo :
In presenza di gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto al punto 3) del XII comma , cioè la mancata apertura ed utilizzazione del
conto corrente condominiale,i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare
il mandato all'amministratore.
In Tribunale :
Revoca giudiziale amministratore di condominio o di comunione - Cos'è ?
E’ una procedura che serve a salvaguardare i diritti dei condomini.
Chi può richiederla
Uno o più Condomini ,solo dopo che si siano tenute due o tre riunioni di condominio per la revoca dell'Amministratore,con esito negativo.
Motivi di "giusta causa" per la richiesta : gravi irregolarità
Art 1129 comma XII : costituiscono gravi irregolarità :
1 ) - l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale del condominio entro 180 giorni,il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea
per la revoca e per la nomina del nuoco amministratore o negli altri casi previsti dalla legge ;
2 ) - la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari ed amministrativi,nonchè di deliberazioni dell'Assemblea
3 ) - la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale
4 ) - la gestione confusa secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell'amministratore
o di altri condomini
5 ) - l'aver acconsentito,per un credito insoddisfatto,alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del Condominio ;
6 ) - nel caso sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al Condominio,l'aver omesso di curare diligentemente l'azione
e la conseguente esecuzione coattiva ;
7 ) - l'inottemperanza agli obblighi dell'art. 1130 :
6 ) - curare il Registro di Anagrafe Condominiale
7 ) - curare la tenuta dei seguenti registri : verbali delle Assemblee ,nomina e revoca dell' amministratore,contabilità
9 ) - fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali (morosità) e delle eventuali
liti in corso ;
8 ) - l'omessa,incompleta o inessatta comunicazione dei dati anagrafici (2° comma art. 1129).
Altri motivi per la richiesta di revoca o la cessazione per Legge
Altro motivo di revoca, anche giudiziale,può essere la mancata frequenza dei corsi di aggiornamento annuale (15 ore) che l'amministratore ha l'obbligo di
frequentare come richiesto dal comma g ) dell'Art 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Inoltre per esercitare la professione di Amministratore la nuova Legge del Condominio ha prescritto dei requisiti soggettivi ed oggettivi ( da comma a ) ad e )
art. 71 bis DACC,senza alcuni dei quali ciascun condomino può convocare l'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione di quello
cessato per legge.
Quindi,è affidato al cittadino consumatore,il condomino,il potere di vigilare che il proprio amministratore abbia i requisiti necessari per l'esercizio
della professione e tra questi la frequenza annuale di un corso di aggiornamento.
Altre possibili fattispecie possono essere assunte come cause valide di revoca giudiziaria dell'amministratore . Le irregolarità contabili infatti non sono esaustive
delle ipotesi di comportamenti anomali dell'amministratore,cui la legge richiede,nell'interesse del condominio, una totale neutralità nei rapporti con i singoli
condomini .
Quindi, pur in presenza di una corretta gestione contabile ,possono essere oggetto di azione per la revoca giudiziale :
. comportamenti dell'amministratore che favoriscano alcuni condomini a discapito di altri
. l'appoggio da parte dell'amministratore,nel corso delle assemblee,di delibere gradite ad una parte dei condomini e non accettabili per altri
Come si presenta il ricorso
Il Tribunale di Roma accetta solo ricorsi presentati tramite un legale.
Con ricorso allegando ogni documento utile a sostegno della richiesta (es. verbale di assemblea ecc.). Le irregolarità nella gestione sono rimesse alla valutazione
del Giudice e di solito sono considerate in modo restrittivo.
E’ necessario che le irregolarità contestate determinino un grave danno per il condominio e pregiudizio agli interessi della comunità condominiale.
Il Tribunale provvede in Camera di Consiglio con decreto motivato dopo aver sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Si può proporre reclamo contro il Provvedimento del Tribunale in Corte d’Appello entro 10 giorni dalla notifica.
Costo del Ricorso
Contributo unificato da € 98,00 ed una marca da € 27,00 per diritti forfetizzati per notifica. Per Roma aggiungere il costo dell'assistenza del Legale
Rivalsa delle spese
In caso di accoglimento della domanda di revoca da parte dell'autorità giudiziaria,il ricorrente ,per le spese legali ,ha titolo di rivalsa nei confronti del Condominio,
che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Dove si presenta
Presso il Tribunale del luogo dove si trova il Condominio.
A Roma : Tribunale Ordinario di Roma ,Quinta Sezione Civile ,Viale Giulio Cesare 54 b.
L'esperienza del Tribunale di Roma
(note tratte dall'intervento del Giudice Silvio Cinque al Convegno Giuridico ANACI di Roma del 2 Ottobre 2015).
Per essere oggetto di revoca l'amministratore deve essere in carica,nella pienezza dei poteri ; non vengono accettate richieste di revoca per Amministratori
in prorogatio.
Si può fare ricorso al Tribunale solo dopo la mancata revoca dell'amministratore da parte dell'Assemblea : una specie di condizione di procedibilità.
Con la nuova legge del Condominio il contenzioso è aumentato : a Roma i ricorsi per revoca sono stati 57 nel 2012 , 54 del 2013 ed 88 del 2014.
Sono state poche in questi ultimi anni le revoche accordate dal Tribunale,quasi tutte sono state oggetto di rigetto, cioè non accordate .
I motivi più frequenti per giustificare la richiesta di revoca sono stati :
. conto corrente condominiale ( mancata apertura ed altro )
. la mancata redazione dell'anagrafe condominiale
. documenti incompleti e/o non consultabili
. omessa od intempestiva presentazione dei bilanci
Per i problemi relativi al conto corrente condominiale il Tribunale ha concesso quasi sempre la revoca.
Nella richiesta di revoca è molto raro che venga chiesta contemporaneamente la revoca del vecchio e la nomina del nuovo amministratore.
Gli oneri della prova sono a carico del ricorrente .L'istruttoria è informale e quindi è possibile il ricorso a periti di parte ed a CTU.
L'amministratore deve essere in carica ,nella pienezza dell'incarico , per essere revocato ;
per questa ragione la richiesta di revoca per un' amministratore in prorogatio non viene mai accettata.
Il tribunale verifica con attenzione l'entità del danno apportato ed il pregiudizio causato agli interessi della comunità condominiale dalle irregolarità compiute
dall'amministratore.
Il Tribunale di Roma ritiene non necessario ricorrere alla conciliazione per le richieste di revoca.
Nel caso di ricorso riguardante l'approvazione dei bilanci,bisogna dimostrare che siano state compiute gravi irregolarità dall'amministratore di cui si chiede la revoca.
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