Il Vademecum sul PORTIERE : molte cose utili da sapere

 

Mansioni del Portiere

Il portiere deve provvedere alle seguenti mansioni :

1 ) - la vigilanza dello stabile

2 ) - la custodia degli stabili ( per i portieri con alloggio )

3 ) - la pulizia dell'androne,degli altri locali comuni e delle terrazze

4 ) - la distribuzione della corrispondenza ordinaria ed anche di quella straordinaria,solo a seguito di delega del condomino o dell'inquilino interessato  

5 ) - evitare ingombri ed attività negli spazi comuni

6 ) - la sostituzione delle lampadine elettriche e l'effettuazione di piccole riparazioni per le quali non sia richiesta alcuna specializzazione e/o qualificazione

7 ) - la pulizia delle scale,dei cortili e dei piani pilotis

8 ) - pulizia ed innaffiamento degli spazi a verde ed ai correlati servizi di giardinaggio ordinario

9 ) - sorveglianza dell'uso dell'ascensore, dei montacarichi e dei citofoni

10 ) - tutte le altre prestazioni inerenti allo stabile secondo le consuetudini locali,che potranno essere regolate in sede territoriale

11 ) - impedire la distribuzione di materiale pubblicitario

Al portiere sono affidati i seguenti ulteriori servizi :

13 ) - gli interventi per la manovra degli ascensori,previa idonea abilitazione

14 ) - il servizio di esazione dei canoni di locazione e delle quote condominiali,purchè esista la possibilità di custodia del denaro in luogo chiuso e sicuro

        ( cassaforte).

15 ) - la verifica, per conto dell'amministratore,all'interno dei singoli appartamenti,delle situazioni di pericolo o danno per le cose comuni

16 ) - la tempestiva comunicazione all'amministratore dei danni alle cose comuni

17 ) - comunicare tempestivamente all'amministratore l'esercizio di attività vietate

Per i punti 12,13 e 14 sono dovute delle indennità previste nella tab A ( CCNL ) 

Orario di lavoro

L'orario di lavoro è di 48 ore settimanali su 6 giorni per i portieri con alloggio e di 45 ore per i portieri senza alloggio.

Sono previsti contratti part-time di 32- 36 ore settimanali per portieri con alloggio e di16-20 ore settimanali per portieri senza alloggio.

Ai soli fini del completamento del servizio,per le portinerie servite da portiere a tempo pieno,potranno essere instaurati rapporti con non meno

di 15 ore settimanali e di 3 ore giornaliere.

Obblighi e Responsabilità del Portiere

Approfondiamo le mansioni e gli obblighi principali del portiere.

Quest'obbligo deve intendersi quale generico impegno alla conservazione e alla tutela dello stabile e deve esplicarsi secondo la diligenza media del buon padre

di famiglia (artt. 1176 e 2104 cod. civ.)e deve consistere nella difesa della cosa custodita,in modo che la stessa venga convenientemente conservata e

preservata da ogni sorta di deprezzamento o di sottrazione da parte altrui.

Trattandosi nello specifico della custodia di un immobile,tale custodia è tesa a salvaguardarne l'integrità statica ed estetica: il portiere deve,a tale fine,rivolgere

la sua attenzione alla condotta dei condomini e degli inquilini;in quest'ottica,il portiere è tenuto a provvedere a tutte le esigenze dello stabile,avendo in consegna

gli apparecchi e i contatori relativi ad acqua,gas, luce ecc., per cui deve curarne il regolare funzionamento, compiendo, in caso di guasti,le riparazioni di urgenza;

parimenti è tenuto a vigilare sugli impianti di ascensore,riscaldamento e anche telefono quando un apparecchio telefonico sia collegato nei locali della portineria,

segnalando tempestivamente all'amministratore eventuali difetti e guasti.

Obbligo di Vigilanza

Va' inteso come attenta sorveglianza dello stabile (di solito abitato da più nuclei familiari),per un verso,impedendo l'ingresso di terzi estranei o, peggio,

di malintenzionati e,per altro verso,controllando che gli abitanti dello stabile non lo danneggino, avvisando,se del caso,immediatamente l'amministratore.

Obbligo della Pulizia

Il terzo obbligo essenziale del portiere è quello di curare,con perizia e diligenza,la pulizia dello stabile,eseguendotutte le operazioni relative di spazzatura e

lavaggio di scale,pianerottoli, androne, ascensore, cortile e quant'altro.

Interventi per emergenza ascensore

Il portiere ,che abbia seguito un apposito corso di formazione,potrà eseguire gli interventi sull'impianto ascensore da effettuarsi in situazioni di emergenza,

per sbloccare la cabina, portarla al piano e aprirne la porta.

Gli oneri del corso sono a carico del condominio (i danni eventualmente provocati con queste manovre di riallineamento potrebbero essere coperti mediante

l'estensione della consueta assicurazione globale fabbricati).

Il ritiro e la distribuzione della posta

Merita una particolare attenzione la mansione inerente alla "distribuzione della corrispondenza ordinaria e straordinaria".

Quanto alla posta "ordinaria", la giurisprudenza ha chiarito che l'obbligo del portiere va riferito a tutta la posta nella quale rientrino gli espressi postali ed i plichi

a mano,anche se consegnati da corrieri privati e malgrado,per tale attività,si faccia ricorso a modalità che non si identificano del tutto con quelle previste per

la corrispondenza ordinaria.

Secondo il  nuovo T.U. postale 156 del 29 marzo 1973 e d'altronde, stante l'art. 139, commi 3 e 4, cod. proc. civ. secondo cui, «in mancanza delle persone

indicate nel comma precedente, la copia è consegnata al portiere dello stabile dove è l'abitazione, l'ufficio o l'azienda» e «il portiere … deve sottoscrivere una

ricevuta,e l'ufficiale giudiziario dà notizia al destinatario dell'avvenuta notificazione dell'atto,a mezzo di lettera raccomandata» appariva irragionevole che

il portiere,obbligato a ricevere le notifiche degli atti giudiziari e le cartelle esattoriali (atti solitamente più importanti della corrispondenza ordinaria), non potesse

essere tenuto a ricevere anche le raccomandate e le assicurate.

In proposito va osservato che,per tale incombenze,il portiere,come può essere incaricato dal condomino/destinatario a ricevere gli atti allo stesso notificati,

allo stesso modo può essere diffidato dal sottoscrivere le suddette notifiche;in ogni caso gli effetti di un eventuale rifiuto di atti giudiziari si consumano all'interno

dei rapporti tra questi due soggetti e ciò non può rappresentare motivo di inadempimento nei confronti del condominio, che resta terzo rispetto a essi.

Per quanto concerne il ritiro e la distribuzione della posta "straordinaria", la lett. m) dell'art. 17,comma 4,del CCNL impone alcune modalità che sono

giustificate dalla particolare natura della corrispondenza,che può essere ritirata solo con la firma del ricevente:in questo caso occorre che il condomino

o l'inquilino rilascino al portiere una delega scritta ad hoc.

Al fine di garantire la sicurezza e il corretto svolgimento del servizio,inoltre,il condominio deve fornire al lavoratore un registro nel quale annotare gli arrivi

e le consegne ai destinatari con la loro sottoscrizione per ricevuta; per l'espletamento di tali mansioni,è prevista un'indennità economica supplementare che

tenga conto di diverse variabili,tra le quali,per esempio,se il servizio sia reso anche a favore di terzi residenti o domiciliati presso il condomino o l'inquilino,

mentre non incide sull'entità del compenso extra il volume della corrispondenza da ritirare.

L'avviso di convocazione all'assemblea consegnato a mano

La distribuzione ai condomini del plico contenente l'avviso di convocazione dell'assemblea,pur non essendo contemplata dal contratto collettivo di settore

neppure tra le ulteriori mansioni affidate al portiere,rappresenta un'attività diffusa specie nei condomini di notevoli dimensioni,nei quali si debba consegnare

un rilevante numero di avvisi e,per limitare le spese postali,si ricorra a un procedimento che tuttavia richiede grande precisione da parte del portiere a ciò

incaricato.

La possibilità di utilizzare questo sistema a patto che il regolamento di condominio non contenesse disposizioni specifiche in merito era consentita da

un orientamento giurisprudenziale oramai consolidato.

Attualmente il nuovo art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ.,così come modificato dalla legge 220/2012, prescrive che «l'avviso di convocazione … deve essere

comunicato … a mezzo di posta raccomandata,posta elettronica certificata,fax o consegna a mano»,legittimando,in quest'ultimo caso,una prassi molto diffusa

nei condomini.

Per evitare future contestazioni sulla consegna dell'avviso di assemblea di solito l'Amministratore dota il portiere di un registro,dove vengono raccolte le firme

dei condomini riceventi  alla consegna del plico, complete di data ed ora del ritiro..

Il rifiuto del condomino,certificato sul registro in questione, di prendere la lettera a mano contenente la convocazione dell'assemblea, tuttavia, non esclude

che la convocazione stessa sia andata a buon fine.

Lavoretti

 Il portiere dovrebbe astenersi dal compiere lavoretti a favore deisingoli condomini durante l'orario di servizio,anche se non esiste alcun obbligo per lo stesso

di essere presente nell'edificio nelle ore non lavorative;per cui,dentro o fuori dallo stabile e fuori dall'orario di servizio,il portiere è libero di svolgere qualsiasi

altra attività lavorativa,purchè non oggetto di contratto di lavoro.

Soltanto il portiere part time,che per esempio lavora solo di mattina,può sottoscrivere un altro contratto di lavoro per il resto della giornata.

Ferie

Oltre alle festività nazionali ed al riposo settimanale (di solito di domenica) al portiere spettano 26 gg. di vacanza che devono essere consumati nell'anno

in cui vengono maturati.

Il Condominio deciderà il periodo delle ferie per la metà dei giorni,esclusi  i mesi di Luglio ed Agosto;per l'altra metà sarà il Portiere a scegliere il periodo

dal primo Settembre al 30 Giugno,esclusi i giorni dal 20 Dicembre al 10 Gennaio.

Sostituzione del Portiere

L'amministratore del Condominio deve assumere un sostituto del portiere per tutti i periodi di assenza di quest'ultimo dal servizio.

Il sostituto del portiere deve osservare tutte le norme del Contratto nazionale,(CCNL) come il portiere ed ha diritto al trattamento economico

e normativo da esso previsto.

Permessi Retribuiti

Il portiere ha diritto a permessi individuali retribuiti per un massimo di 50 ore annue,che possono essere fruiti per un minimo di 2 ore

e per un massimo di 1 giorno,salvo nel caso di grave lutto familiare per il quale sono previsti al massimo 3 giorni di calendario.

I permessi vanno richiesti con 48 ore di anticipo,salvo casi di forza maggiore; i permessi non fruiti nell'anno devono essere pagati con retribuzione oraria.

Norme disciplinari

Sono previsti alcuni provvedimenti:rimprovero verbale o scritto,multa,licenziamento in tronco,che possono essere comminati solo dall'Amministratore

del Condominio.

Il rimprovero può essere inflitto nei casi di lieve mancanza ai propri doveri

La sospensione può essere inflitta per recidiva nelle mancanze che hanno determinato l'applicazione del rimprovero.

Il portiere è passibile di licenziamento in tronco nel caso di mancanze gravissime,compresa l'ubriachezza in servizio, tali da pregiudicare la prosecuzione

del rapporto fiduciario.

Il portiere che sia rimasto assente ingiustificato per più di 3 giorni è ritenuto dimissionario.

Assunzione

La nomina del portiere avviene di solito nell'Assemblea di Condominio,a meno che il  regolamento di Condominio disponga diversamente.

Dal punto di vista formale,l'assunzione del portiere avviene mediante la firma di un contratto che contiene le indicazioni in ordine alla data di inizio del rapporto,

ed al periodo di prova da effettuare; in mancanza,l'assunzione è da considerarsi definitiva e a tempo indeterminato.

Inoltre il contratto definisce la qualifica,le ulteriori mansioni affidate al lavoratore,la retribuzione,l'orario di lavoro (settimanale e giornaliero),l'indicazione

dell'eventuale alloggio di servizio e quant'altro; trattasi comunque di assunzione diretta basata sul rapporto di fiducia,come tale esclusa dagli obblighi di riserva

contemplati dalla legge.

Il contratto di assunzione viene compilato dall'amministratore e firmato dalle due parti contraenti (non è necessaria quella del sostituto) in duplice copia,di cui una

resta presso il datore di lavoro,mentre l'altra viene consegnata al portiere.

L'assunzione del portiere potrebbe essere disposta anche dal costruttore prima di iniziare la vendita degli appartamenti,onde attivare il servizio di custodia

e di pulizia dell'edificio;una volta costituito il Condominio,potrà essere revocato e licenziato,perché egli passa dall'essere al servizio del costruttore,nella fase

preliminare,al servizio del condominio,dopo la vendita degli appartamenti.

Periodo di Prova

Legato all'assunzione vi è il periodo di prova e,sul punto,l'art. 19 del CCNL prevede che tale periodo debba risultare da atto scritto e,in mancanza,l'assunzione

è considerata definitiva e a tempo indeterminato;durante il periodo di prova,il contratto può essere risolto in qualsiasi momento da entrambe le parti;

solo nel rapporto di portierato, le parti devono dare, entro il periodo di prova, un preavviso di 10 giorni.

Il periodo di prova ha una durata di 90 giorni per tutti i profili d'impiego.

Scaduto il periodo di prova senza che sia data disdetta,il lavoratore si intende assunto definitivamente e il periodo di prova va computato a tutti gli effetti

del contratto di lavoro.

Licenziamento : due modalità.

Abolizione del servizio di portierato: Il Condominio può licenziare il portiere,semplicemente se il servizio non è più utile.

Se il portierato non serve più,ma non vi è giusta causa per un licenziamento,la strada è la soppressione del servizio.

Una decisione che un condominio può assumere in qualsiasi momento senza che la scelta possa essere sindacabile dal giudice,nei suoi profili di congruità

e di opportunità,sempre che risulti l'effettività e la non pretestuosità del riassetto organizzativo (Cassazione, sentenza 88/2002).

Per l'abolizione del servizio è necessario che l'assemblea,in seconda convocazione,decida con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore

complessivo dell'edificio.

Però se il servizio è contemplato nel regolamento condominiale, questo deve essere modificato (Cassazione, sentenza 3708/95): la variazione deve essere

approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'articolo 1136, comma 2, del Codice civile.

La conseguenza della soppressione del servizio è il licenziamento del portiere per «giustificato motivo oggettivo».

Preavviso : dipende dal contratto applicato ,12 mesi  Ccnl Confedilizia e 6 mesi  Ccnl Federproprietà/Confappi

Licenziamento per giusta causa: se il licenziamento non dipende dalla chiusura della portineria ma da comportamenti negligenti (individuati nell'ambito

 del contratto collettivo o di quello individuale) o gravi inadempimenti del dipendente.

La procedura di licenziamento è prevista dall'articolo 2 della legge 108/1990:l'amministratore (autorizzato dall'assemblea,che delibera con le maggioranze ordinarie)

comunica la decisione al diretto interessato per iscritto, indicando il preavviso.

Entro 15 giorni il portiere può chiedere i motivi.Il condominio ha 7 giorni di tempo per rispondere,sempre per iscritto.

Per rendere efficace il licenziamento,è necessario comunicare al dipendente la delibera assembleare di licenziamento (Cassazione, sentenza 14949/2000).

Periodo di preavviso ( da comunicare sempre con lettera raccomandata ) :

.45 giorni se il portiere non usufruisce dell'alloggio ;

 . tre mesi se utilizza una casa all'interno dello stabile,con decorrenza dal primo o dal sedicesimo giorno di ogni mese.

Contributi Previdenziali - Regolarità Versamenti

L'amministratore è obbligato a conservare determinati documenti,oltre ai quattro registri ora contemplati dall' art.1130,comma  6) e 7),codice civile,quali il libro

matricola,il libro paga,il registro degli infortuni,il libretto di lavoro,la comunicazione di assunzione all'Ufficio di collocamento,tutte le denunce all'INPS e all'INAIL

(di regola trattasi di documentazione da conservare per 10 anni,salvo i modelli DM 10/M per 5 anni).

Il singolo condomino può ottenere dall'ente previdenziale,oltre che dall'Amministratore,un'attestazione sull'effettivo versamento dei contributi relativi al portiere,

in quanto comunque attinenti alla regolare gestione del condominio.

Servizi d'emergenza - Reperibilità

Tutti i portieri che usufruiscono dell'alloggio di servizio,nell'emergenza,quali ad esempio incendi,fughe di gas,assistenza imprevista ad anziani e disabili,operazioni

di primo o pronto soccorso,sono tenuti a intervenire anche nelle ore di reperibilità e,quando gli stessi si trovino comunque nel fabbricato,anche al di fuori degli

orari medesimi.

Responsabilità per Danni

I portieri,anche quelli part-time, sono responsabili dei danni causati da loro colpa grave nell'esercizio delle proprie mansioni.

Il Condominio con Portiere è un luogo di lavoro

Per il D. Lgs 81/08 sulla Sicurezza dei lavoratori,il condominio con portiere è considerato un luogo di lavoro e quindi l'Amministratore di Condominio

assume la funzione di Datore di lavoro.

L'amministratore dovrà quindi fornire al Portiere,quale dipendente,idonea formazione ed informazione,oltre a dotarlo di tutti gli indumenti di protezione (DPI)

e di idonee attrezzature di lavoro conformi alle attività da svolgere.

Materiale per le pulizie

L'Amministratore del Condominio deve fornire deve fornire gli attrezzi ed il materiale di consumo per l'espletamento del servizio di pulizia.

Divisa

Il portiere è tenuto ad indossare la divisa che eventualmente il proprietario od il condominio gli fornisca ed ad averne cura.

Rapporti tra Condomino e Portiere

Si consiglia di veicolare le lamentele sull'operato ed il comportamento del portiere tramite l'Amministratore,che ha l'autorità di rappresentanza del Condominio

ed ha gli strumenti  per rappresentare al portiere le lamentele dei Condomini e sanzionare eventuali trasgressioni a quanto previsto dal Contratto Nazionale

di Categoria.

Alcune delle note sono opera del Dott Alberto Celeste, Magistrato di Cassazione.

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