FAQ - Domande Frequenti sul Condominio : la soluzione ad ogni problema

FAQ - Domande Frequenti sul Condominio : la soluzione ad ogni problema

 

Argomenti delle FAQ - Domande

L'Amministratore del Condominio

1)- Quando sono obbligato a nominare un amministratore di condominio ?
2)- Quali sono i requisiti per poter essere nominato amministratore di Condominio ?
3)- Come condomino posso essere l'amministratore del Condominio ?
4)- Che maggioranza serve per la nomina dell'amministratore ?
5)- Il mio amministratore può fare anche l'amministratore del supercondominio ?
6)- Le Società possono fare l'amministratore di Condominio ?
7)- Come faccio a cambiare l'amministratore imposto dal costruttore ?
8)- La figura professionale dell'Amministratore è stata riconosciuta dalla Legge ?
9)- Quali sono i doveri dell'amministratore nella nuova legge sul Condominio ?
10)- Quanto dura in carica l'amministratore ?
11)- Quando posso revocare l'amministratore di Condominio ?
12)- Come si fa' a revocare l'amministratore e nominarne uno nuovo ?
13)- Quali sono le gravi irregolarità che possono costituire motivo per la revoca  dell'amministratore ?

 

L'Assicurazione dell'Amministratore  per danni a terzi

1 )- l'Amministratore deve essere assicurato per danni a terzi ?
2 ) - Quali danni copre la Polizza RC dell'Amministratore ?
3 ) - La Polizza RC dell'Amministratore copre anche danni non derivanti da errori professionali ?
4 )- Cosa significa atto illecito compiuto dall'Amministratore nell'ambito della sua attività professionale ?
5 )- Richiesta di risarcimento danni all'Amministratore di Condominio : cosa s'intende ?
6 )- Che cosa s'intende per Retroattività relativa alle richieste di risarcimento danni ?
7 )- Cosa significa Ultrattività della Polizza RC dell'Amministratore di Condominio ?

 

La Normativa del Condominio

1)- Quali sono le novità introdotte dalla nuova Legge sul Condominio ?
2)- Dove posso consultare la Nuova Legge sul Condominio ?
3)- Come faccio a convocare l'assemblea se l'amministratore non lo fa' od è irreperibile ?
4)- Quali sono le maggioranze per approvare le delibere in assemblea ?
5 ) - Quante deleghe posso avere per l'assemblea ?
6)- Validità della raccolta delle firme invece della convocazione dell'Assemblea  ?
7)- Posso  consultare ed avere copia dei documenti del Condominio ?
8)- E' obbligatorio aprire il c/c condominiale ?
9)- Come deve essere redatto il Rendiconto ? 
10)- Entro quando deve essere presentato il rendiconto della Gestione annuale del Condominio ?
11)- Avrei intenzione di modificare la destinazione d'uso del mio appartamento all'interno del Condominio,come mi devo comportare ?
12)- Per procedere al recupero delle quote dai condomini morosi l'Amministratore ha bisogno del benestare dell'Assemblea ?
13)- Può l'Assemblea dispensare l'Amministratore dall'azione esecutiva per il recupero dei crediti e concedere
        dilazioni di pagamento ai condomini morosi ?
14)- Quali sono le responsabilità dell'Amministratore nella gestione del Condominio?
15)- Il mio amministratore si è costituito in giudizio e solo dopo ne ha informato l'Assemblea,è corretto?
16)- Cosa deve fare l'amministratore se cadono intonaci e pezzi di cornicione dell'edificio condominiale? 
       Quali sono le sue responsabilità ?
17) - In cosa consiste il "passaggio di consegne"quando si cambia l'amministratore del Condominio ?
18) - Vorrei discutere in Assemblea di un problema importante,come faccio?

 

Rapporti tra inquilino e proprietario

1)- Come si suddividono le spese tra inquilino e proprietario ?
2)- Sono in affitto chi deve pagare il compenso dell'amministratore ?
3)- Sono in affitto chi deve pagare il portiere ?
4)- Chi deve pagare lo spurgo dei pozzetti o delle fogne ?
5)-  L' amministratore è obbligato a dividere le spese condominiali tra inquilino e  proprietario ?
6)- Come inquilino posso partecipare all' Assemblea e su quali argomenti posso votare  ?

 

Portiere

1 ) - Posso dare degli ordini e delle disposizioni al portiere ?
2 ) - Quali sono le mansioni del portiere ? 
3 ) - Il portiere , al di fuori dell'orario di portineria , può svolgere altri lavori ?

Riscaldamento

1) - Posso non pagare il riscaldamento perchè il mio appartamento è chiuso ?
2)- Posso staccarmi dall'impianto centralizzato di riscaldamento ed acqua calda ?
3)- Per Legge i Condomini con impianto centralizzato di riscaldamento dovranno installare la termoregolazione 
     e la contabilizzazione entro il 31.12.2016; di che si tratta e cosa succede se non si eseguono i lavori entro tale termine?

Animali

1)- Il regolamento di condominio può vietare di tenere animali domestici ?

Ascensore

1)- Posso rinunciare ad usare l'ascensore e quindi evitare le relative spese ?
2)- Gli ascensori sono sottoposti a delle verifiche per garantire la sicurezza degli impianti ?

Lavori Condominiali e Privati

1)- Il garage del mio condominio non  è a norma;l'Amministratore può obbligare i condomini a far
     eseguire i lavori di messa a norma e come si deve ripartire la spesa ?
2)- Lavoro sul tetto e sicurezza sul lavoro
   Nel mio Condominio è stato eseguito un piccolo lavoro sul tetto e l'amministratore ha fatto montare un ponteggio per un intervento di solo 3-4 ore 
    di lavoro di un muratore; vorrei contestare la spesa, perchè facendo legare l'operaio con un corda avremmo potuto risparmiare molto.
3)- L'amministratore è in vacanza e non è rintracciabile ed intanto e si è rotto un tubo di adduzione
     dell'acqua del condominio; se lo faccio riparare avrò diritto al rimborso ?   
4)-Devo chiedere il permesso per installare una TVCC sul mio pianerottolo ?
5)- Posso installare l'antenna tv o la parabola sul balcone ?
6)- Chi deve pagare le spese per il restauro del balcone aggettante ?
7)- Devo chiedere il permesso al Condominio per costruire la veranda sul mio balcone ?
8)-  Che tipo di forno posso collocare sul balcone od in giardino ?
9)- Vetrate sicure nelle parti comuni del Condominio: è un obbligo ?

L'AMMINISTRATORE di CONDOMINIO

1)- Quando sono obbligato a nominare un amministratore di condominio ?

Se vi sono 9 condomini bisogna nominare un amministratore,come previsto dal l'art. 1129 CC.
L'amministratore deve però essere in possesso dei requisiti richiesti per Legge come elencati all'art. 71/bis Disposizioni attuazione Codice
Civile e norme transitorie ed offrire adeguata polizza assicurativa per la responsabilità civile  per l'attività compiuta nell'esercizio della professione.

2)- Quali sono i requisiti per poter essere nominato amministratore di Condominio ?

  Possono svolgere quest'attività coloro (art 71 bis Disp.attuazione) :

a ) - che hanno il godimento dei diritti civili

b ) - che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione,l'amministrazione della giustizia,la fede pubblica,il patrimonio
       e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina pene di reclusione tra un minimo di due anni ed un massimo di cinque anni;

c ) - che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive,salvo che non sia intervenuta la riabilitazione   

d ) - che non sono interdetti o inabilitati

e ) - che non sono annotati nell'elenco dei protesti bancari

f ) - che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado

g ) - che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
      Per quelli che hanno svolto l'attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti all'entrata in vigore
      della legge 220/2012, è consentito lo svolgimento anche senza i requisiti di cui alla lettera f ) e g ),ma resta l'obbligo della formazione periodica.

      Per gli amministratori nominati tra i condomini dello stabile i requisiti di cui alle lettere f) e g) non sono necessari.

3)- Come condomino posso essere l'amministratore del Condominio ?

Si puoi essere nominato Amministratore, ma i requisiti richiesti per legge sono gli stessi, escluso
il comma f ) - diploma di scuola secondaria superiore ed il comma g ) obblighi di formazione.

4)- Che maggioranza serve per la nomina dell'amministratore ?

In seconda convocazione occorre il voto favorevole dei condomini che rappresentano la maggioranza degli intervenuti
all'assemblea ed almeno metà del valore dell'edificio in millesimi.

5)- Il mio amministratore può fare anche l'amministratore del supercondominio ?

No;l'assemblea nomina un proprio rappresentante al supercondominio (vedi art 67 D attuaz), che può essere un condomino
od anche un esterno per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore del supercondominio. 

6)- Le Società possono fare l'amministratore di Condominio ?

Si l'at. 71 bis comma 3 delle Disposizioni di attuazione prevede che anche le società possano svolgere questa attività;in questo caso i requisiti dovranno
essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili,dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini.

7)- Come faccio a cambiare l'amministratore imposto dal costruttore ?

 Teoricamente si può revocare in ogni momento,ma bisogna anche verificare il regolamento di condominio che avete sottoscritto all'atto dell'acquisto della proprietà.
 Per le modalità di convocazione dell'Assemblea e le maggioranze vai al punto 12).

8)- La figura professionale dell'Amministratore è stata riconosciuta dalla Legge ?

 Si è stata riconosciuta con la Legge N.° 4 del 14 Gennaio 2013 che prevede, per i professionisti che esercitano una professione non regolamentata
 da  ordini professionali, l'obbligo di far parte di un'associazione di categoria che certifichi la loro formazione, il loro aggiornamento professionale,
 l'eventuale possesso di una polizza assicurativa per la responsabilità civile per l'attività professionale .

In seguito la Legge 140 del 13/08/2014 ha regolamentato l'aggiornamento  professionale con l'obbligo di frequenza  per i professionisti per 15 ore ogni anno.

L' ANACI,associazione di cui faccio parte,è la più grande in Italia,e raggruppa più di 8.000 amministratori di condominio.

9)- Quali sono i doveri dell'amministratore nella nuova legge sul Condominio ?

Sono le cosiddette "attribuzioni" riportate nell'art. 1130 :

. eseguire le delibere dell'assemblea,convocarla ogni anno per l'approvazione del rendiconto condominiale e far rispettare le norme del

  del regolamento di condominio

. disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi , in modo che ne sia assicurato il migliore godimento ad ogni condomino

. riscuotere le rate di pagamento e pagare le spese per l'esercizio dei servizi comuni e per la manutenzione ordinaria

. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio (ad esempio far rimuovere tutto quello che danneggia il decoro del condominio)

. eseguire gli adempimenti fiscali ed i versamenti contributivi per il portiere ed i dipendenti

. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale

. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee,del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità

. conservare tutta la documentazione della propria gestione amministrativa e tecnica,compresa quella relativa al rapporto con i condomini,

  con i fornitori ed i professionisti

. fornire al condomino che lo richieda l'attestazione del pagamento delle rate condominiali,dello stato delle liti,la situazione del conto corrente e rendere

  visionabile,eventualmente on line,tutti i documenti contabili ed amministrativi

. redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dal termine

 10)- Quanto dura in carica l'amministratore ?

Come previsto dal nuovo decimo comma dell'art 1129 del Codice civile l'amministratore dura in carica un anno per un anno ed è tacitamente prorogabile

per un altro anno,salvo delibera di revoca assunta dall'assemblea in qualsiasi momento con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina.

Quindi,come confermato dalla sentenza del Tribunale di Milano dl 2 Ottobre 2015,la prima volta l'incarico si rinnova tacitamente,per un totale

di due anni in carica,senza che sia necessario il passaggio assembleare.

11)- Quando posso revocare l'amministratore di Condominio ?

Sempre in qualsiasi momento e l'assemblea non è tenuta a giustificare la revoca

12)- Come si fa' a revocare l'amministratore e nominarne uno nuovo ?

Nell'assemblea annuale per l'approvazione del Rendiconto,viene sempre inserito all'ODG (Ordine del Giorno) la nomina dell'Amministratore.

La maggioranza richiesta per la revoca e la nomina,salvo diverse indicazioni del Regolamento di Condominio, è la maggioranza degli intervenuti ( metà+1)

e la maggioranza dei millesimi di proprietà (501 millesimi).

Qualora nel corso dell'anno si vuole nominare un nuovo amministratore previa revoca di quello esistente,l'assemblea può essere convocata su richiesta

di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio spedendo una lettera all'amministratore,che la deve convocare entro

10 gg. dalla data di ricezione della richiesta.

Se l'amministratorenon la convoca entro tale termine,l'assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati .

13)- Quali sono le gravi irregolarità che possono costituire motivo per la revoca  dell'amministratore ?

Sono quelle elencate dal comma 12 dell'art 1129 C.C.della nuova Legge del Condominio :

1)-  l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dal termine del periodo,il ripetuto rifiuto di convocare

      l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo  amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi,nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al Condominio,di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore

   o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio,l’aver omesso di curare diligentemente l’azione

   e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9), cioè la tenuta dell'anagrafe condominiale , la tenuta dei vari registri,l'obbligo

   di comunicare lo stato del pagamento delle quote condominiali ( morosità ) e l'eventuale esistenza di liti in corso;

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo 13,cioè i dati fiscali ed anagrafici dell'amministratore,

   il luogo di conservazione dei registri e della documentazione amministrativa e contabile del condominio, gli orari di ricevimento per prendere visione dei documenti;

Altre irregolarità derivano dal mancato espletamento delle sue attribuzioni ( vedi art.1130 C.C. ) , tra cui in particolare : 

L'Assicurazione dell'Amministratore  per danni a terzi

1 )- l'Amministratore deve essere assicurato per danni a terzi ?

Si,l'art.1129,comma 3, della nuova Legge sul Condominio subordina la nomina del nuovo amministratore alla presentazione di una Polizza
di Assicurazione Responsabilità Civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
Il comma 4 dell'art 1129 richiede l'adeguamento dei massimali della polizza qualora il Condominio deliberi nel periodo dei Lavori Straordinari.

La polizza offre la seguente copertura per la responsabilità civile :

  • € 750.000.= per danni derivanti dall'esercizio dell'attività ordinaria
  • € 250.000.= per danni derivanti dall'esecuzione di lavori straordinari

Gli importi dei massimali sono estensibili a richiesta dell'amministratore e secondo quanto richiesto dalla nuova Legge sul Condominio
(vedi art.CC 1129 comma 3 e 4 ) :

  • fino ad €  2.000.000.= per danni derivanti dall'esercizio dell'attività ordinaria
  • fino ad €  1.250.000.= per danni derivanti dall'esecuzione di lavori straordinari

A richiesta sono disponibili estensioni anche per importi maggiori.

La polizza copre l'amministratore ed i collaboratori del suo studio nell'ambito del perimetro dell'attività professionale di Amministratore.
Vengono rilasciati certificati nominativi con gli importi assicurati ed periodo di copertura.

2 ) - Quali danni copre la Polizza RC dell'Amministratore ?

I danni patrimoniali e non patrimoniali cagionati a terzi,quale conseguenza di atti illeciti,ossia comportamenti omissivi e commissivi relativi all'esercizio

dell'attività professionale ed all'esecuzione dei lavori straordinari.

3 ) - La Polizza RC dell'Amministratore copre anche danni non derivanti da errori professionali ?

 Si sono coperti anche :

 Perdita Documenti

. le perdite patrimoniali involontariamente cagionate a terzi,quale conseguenza di distruzione,danneggiamento,perdita o smarrimento di documenti,

  compresi i costi e le spese sopportati dal socio ANACI nel sostituire o restaurare tali documenti

 Conduzione Studio

. i danni corporali e le perdite patrimoniali cagionati a terzi quale conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione alla conduzione dei locali adibiti

  a studio professionale del socio ANACI

RCO - (Responsabilità verso i prestatori di lavoro)

. gli infortuni sofferti da lavoratori dipendenti,o parasubordinati,nonchè da lavoratori con rapporto di lavoro regolare addetti alle attività per l

  e quali è prevista l'assicurazione

4 )- Cosa significa atto illecito compiuto dall'Amministratore nell'ambito della sua attività professionale ?

 Qualsiasi effettivo o presunto atto colposo,infrazione di obblighi,errore,dichiarazione inesatta,omissione,compiuto dall'amministratore ANACI

 o da un suo collaboratore ;

. qualsiasi effettivo o presunto atto doloso o fraudolento che provochi una perdita a terzi compiuto da un collaboratore dell'associato ANACI

5 )- Richiesta di risarcimento danni all'Amministratore di Condominio : cosa s'intende ?

 Qualsiasi citazione in giudizio od altra domanda giudiziaria,diretta o riconvenzionale,nei confronti dell'amministratore ANACI e qualsiasi contestazione scritta,

 che presupponga un atto illecito,inviata all'amministratore ANACI

. Circostanza : cosa s'intende ?

. qualsiasi rilievo o contestazione diretti,scritti,espressi,riguardanti la condotta dell'associato ANACI,da cui possa nascere una richiesta di risarcimento danni;

. qualsiasi atto o fatto di cui l'associato ANACI sia a conoscenza e che potrebbe ragionevolmente dare luogo ad una richiesta di risarcimento danni nei suoi confronti.

. Per quali circostanze opera la Polizza (Operatività Claims Made e Retroattività)?

  Per tutte le circostanze conosciute nel corso del periodo di durata della polizza e comunicate agli assicuratori,al massimo entro 30 gg. dal termine

  di scadenza della Polizza.

6 )- Che cosa s'intende per Retroattività relativa alle richieste di risarcimento danni ?

Con riferimento all'esercizio dell'attività ordinaria ed all'esecuzione dei lavori straordinari con inizio antecedente la data del 01.04.2013,per tutte le richieste

di risarcimento di cui il socio ANACI venga a conoscenza per la prima volta nel corso della periodo di durata della polizza,purchè tali richieste siano originate

da atti illeciti posti in essere solo dopo il 31.03.2002,data inizio retroattività.

Per l'esecuzione di lavori straordinari con inizio dopo il 01.04.2013,per tutte le richieste di risarcimento di cui il socio ANACI venga a conoscenza entro sei mesi

dal termine di durata annuale della polizza,termine entro cui deve ricadere la fine dei lavori.

7 )- Cosa significa Ultrattività della Polizza RC dell'Amministratore di Condominio ?

La Polizza garantisce la copertura del rischio per altri 5 anni. Cosa succede se ci cessa l'esercizio dell'attività professionale ?

. nel caso di : . cessazione definitiva dell'attività

                      . morte dell'amministratore assicurato

la Polizza è operativa per le richieste di risarcimento pervenute nei 5 anni successivi alla scadenza della polizza stessa,purchè relative ad atti illeciti

commessi nel periodo della durata della polizza o nel periodo di retroattività ( 13 anni ).

Queste sono le garanzie della Polizza RC Professionale ANACI e quindi con ALFAGEST ROMA usufruite della polizza"Dormite Sonni Tranquilli" ® 

 

Normativa del Condominio

1)- Quali sono le novità introdotte dalla nuova Legge sul Condominio ?

Si elencano le novità relative all' Amministratore di Condominio, tralasciando le altre:

. l'obbligo della nomina dell' amministratore per un Condominio con 9 condomini

. la facoltà per l'amministratore dimissionario di adire l'autorità giudiziaria per la nomina del nuovo amministratore,nel caso di inerzia

  decisionale dell'assemblea

. la possibilità per l'assemblea di subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione

  per la responsabilità civile per gli atti compiuti per l'intera attività da lui svolta nell'esercizio del suo mandato;nel caso di lavori straordinari

  la polizza dovrà essere adeguata per l'importo dei lavori approvati

. obbligo di comunicare i dati anagrafici e di gestione,il luogo di conservazione delle scritture contabili,il registro dei verbali e gli altri registri,

  ed evidenziare gli orari di reperibilità  per permettere ai condomini l'esame della documentazione della gestione

. obbligo dell'affissione della targa dell'amministratore con i suoi dati identificativi affinchè sia facilmente contattabile

. obbligo dell'attivazione di un conto corrente bancario su cui far transitare tutte le entrate e le uscite del Condominio

. obbligo di eseguire prontamente il passaggio di consegne nel caso di cessazione dell'incarico ( per qualsiasi ragione ) e l'obbligo di porre

  in essere le attività urgenti senza richieste di ulteriori compensi,nel periodo del passaggio al nuovo amministratore

. obbligo di procedere alla riscossione forzosa nei confronti dei condomini morosi entro sei mesi dall'approvazione del rendiconto d'esercizio.,

. obbligo di presentare il rendiconto della gestione annuale entro sei mesi dal termine

. la revoca dell'incarico può avvenire in ogni tempo

. regolamentazione della facoltà di revoca da parte del condominio per le cosidette"gravi irregolarità"che vengono elencate al comma 12 dell'art 1130 CC

. divieto all'assemblea di rinominare 'un'amministratore già revocato dall'autorità giudiziaria

. l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina deve con precisione indicare l'importo del compenso e delle attività accessorie,

  pena la nullità della nomina

.  l'obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali

. l'obbligo di curare l'anagrafe dei condomini e delle loro proprietà

. l'obbligo di tenuta dei registri,tra cui quello di nomina e revoca dell'amministratore e quello di contabilità,su cui entro 30 giorni devono essere registrati

  tutti i movimenti contabili

. l'obbligo di conservazione per 10 anni di tutta la documentazione relativa alla gestione del condominio,quindi sia quella contabile che quella

  relativa alle condizioni tecnico-amministrative degli impianti e dell'edificio

. l'obbligo di fornire accesso ai condomini a tutti i documenti contabili e della gestione compreso il conto corrente bancario e di fornirne copia a richiesta

. la possibilità di nomina di un "consiglio di condominio" con funzioni consultive e di controllo.

2)- Dove posso consultare la Nuova Legge sul Condominio ?

     Puoi andare sul sito ALFAGEST ROMA e consultare la Legge 220 del 11.12.2012 con le integrazioni della Legge 9 del 21.02.2014 a questo link :   

      http://www.alfagestroma.it/documenti/amministrazione_condomini/normativa/disciplina-condominio.pdf

 3)- Come faccio a convocare l'assemblea se l'amministratore non lo fa' od è irreperibile ?

L'assemblea può essere convocata su richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio  spedendo una lettera

all'amministratore,che la deve convocare entro 10 gg.dalla data di ricezione della richiesta.

Se l'amministratore non la convoca entro tale termine,l'assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati.

Se l'amministratore è assente o irreperibile ogni condomino può convocare l'assemblea.

4)- Quali sono le maggioranze per approvare le delibere in assemblea ?

 Puoi consultare le diverse maggioranze su questo sito:http://www.alfagestroma.it/maggioranze.php

5)- Quante deleghe posso avere per l'assemblea ?

Il Regolamento di condominio è vincolante;di solito non più di 3 deleghe.Per condomini con più di 20 condomini non più di 4 deleghe e non si può superare

il 20% del relativo valore millesimale.(vedi art 1122 ter CC).

Posso delegare qualsiasi persona,sempre con delega scritta,tranne l'amministratore di condominio.

Il proprietario di più unità immobiliari nello stesso condominio può dare una sola delega.

6)- Validità della raccolta delle firme invece della convocazione dell'Assemblea  ?

La raccolta delle firme viene effettuata per comodità dei condomini,per esempio per concordare l'orario del riscaldamento o la sua accensione anticipata causata

dal freddo,e per l'esecuzione di lavori urgenti.

La delibera dell'Assemblea non può essere sostituita dalla raccolta delle firme,quindi proprio per questo l'amministratore provvederà in tempi brevi

ad indire un'assemblea per ratificare e trasformare in delibera quanto è stato oggetto della raccolta delle firme,come ad esempio l'esecuzione di lavori urgenti. 

Quindi qualsiasi decisione presa in base alle firme dei condomini e non ratificata in assemblea secondo le maggioranze richieste per legge è impugnabile.

7)- Posso  consultare ed avere copia dei documenti del Condominio ?

Certo perchè come previsto dagli art. 1130 e 1139 bis CC ogni condomino in qualsiasi momento può avere accesso  :

. allo stato dei pagamenti delle quote condominiali

. ai documenti giustificativi di spesa

. alla situazione e rendicontazione del conto corrente condominiale

. alla situazione di eventuali liti in corso.

Per comodità l'amministratore potrà rendere consultabili via internet tutti i documenti del condominio su un cloud - piattaforma accessibile con una password 

o sul sito internet del condominio.

8)- E' obbligatorio aprire il c/c condominiale ?

Si l'amministratore è obbligato d aprirlo in banca od alla posta;tutte le somme ricevute a qualsiasi titolo dai Condomini o da terzi e quelle da lui erogate per conto

del condominio,devono transitare sul c/c condominiale.

Costituisce grave irregolarità non aprirlo e non farvi transitare tutti i pagamenti in entrata ed in uscita.

Il condomino può fare richiesta di ricevere la rendicontazione periodica del c/c.,che l'amministratore può rendere disponibile anche on line  o tramite accesso diretto

al conto bancario per sola consultazione con una password. 

9)- Come deve essere redatto il Rendiconto della Gestione ? 

L'Amministratore alla fine di ogni anno deve rendere il "conto della gestione" e presentarlo all'assemblea per la relativa approvazione.

Il rendiconto ha lo scopo di soddisfare l'esigenza di trasparenza condominiale  e deriva dalla natura del rapporto di "mandato" che si instaura tra l'amministratore

ed il Condominio. Il rendiconto è un atto dovuto e come tale inderogabile ( art 1713 CC ).

Deve essere redatto in forma semplice ma adeguata a rappresentare ai condomini le voci di entrata e di uscita e la relativa ripartizione delle quote a carico

dei singoli condomini,facendo sempre distinzione tra le spese ordinarie e quelle straordinarie.

Il Rendiconto di Gestione è costituito dai seguenti documenti : 

. La Nota sintetica introduttiva , che dovrà riportare :

  -  i fatti della gestione ordinaria

  -  la descrizione dei rapporti in corso di qualunque genere ( fornitori,lavoratori,supercondominio,etc )

  - contenziosi con condomini e con fornitori,recupero crediti,rapporti con i legali,questioni fiscali,etc .

. Il Rendiconto

 di solito redatto con il criterio di competenza,sia per i costi che per i ricavi,è un riepilogo finanziario delle spese sostenute e suddiviso per categoria di spesa,

 con dettagli sufficienti per il condomino per individuare le spese del periodo.

 Per redigere correttamente il Rendiconto è indispensabile la corretta tenuta del Registro di Contabilità,che prevede d'obbligo la registrazione di tutti i movimenti

 della gestione in entrata ed in uscita nel termine di 30 giorni.

. La Situazione di Cassa

  E' un riepilogo sintetico delle entrate e delle uscite redatto con il criterio di cassa.

. La Situazione Patrimoniale

 Rappresenta il completamento del rendiconto delle spese e deve esporre chiaramente la situazione finanziaria,crediti e debiti nei confronti dei condomini

 e dei fornitori,con l'eventuale indicazione di fondi appositamente costituiti (lavori straordinari,TFR portiere,fondo morosità,fondo spese legali,etc).

10)- Entro quando deve essere presentato il rendiconto della Gestione annuale del Condominio ?

Come previsto dall'art 1130 comma 10 l'amministratore deve preparare il rendiconto della gestione e deve convocare l'assemblea per la sua approvazione

entro 180 giorni dal termine del periodo.       

11)- Avrei intenzione di modificare la destinazione d'uso del mio appartamento all'interno del Condominio,

     come mi devo comportare ?

Non si può modificare l'uso della proprietà esclusiva se si recano danni o pregiudizi sulla proprietà,sui diritti o sulla cosa comune ( art1122 CC).

Diverso è il caso delle limitazioni all'uso delle proprietà esclusive imposte dal regolamento di condominio,per esempio divieto assoluto di modificare l

a destinazione d'uso diversa da quella residenziale abitativa privata. 

12)- Per procedere al recupero delle quote dai condomini morosi l'Amministratore ha bisogno del benestare

      dell'Assemblea ?

L'Amministratore,come previsto dall'art 112ì9 CC comma 9,salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,è tenuto ad agire per la riscossione

forzosa delle somme dovute dagli obbligati,entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio (e relativa approvazione da parte dell'assemblea) nel quale il credito

esigibile è compreso.

Come confermato dall'Art 63 delle Disposizioni di Attuazione CC, l'amministratore infatti in base allo stato di ripartizione approvato può chiedere un decreto

ingiuntivo,immediatmente esecutivo,nonostante opposizione,ed è tenuto inoltre a comunicare ai creditori,le cui fatture non siano ancora state pagate e che

lo interpellino,i dati dei condomini morosi.,

Il termine di 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio è da intendersi come termine finale entro cui agire,in quanto l'Amministratore è certo in grado di richiedere

il pagamento delle quote anche con il semplice preventivo della gestione in corso approvato in precedenza dall'Assemblea.

Si evidenzia come l'art 1129 CC comma 12,legittima la revoca dell'Amministratore che ha omesso di curare con diligenza l'azione di recupero e la conseguente

azione esecutiva nei confromnti dei condomini morosi.

13)- Può l'Assemblea dispensare l'Amministratore dall'azione esecutiva per il recupero dei crediti e concedere

      dilazioni di pagamento ai condomini morosi ?

Si, l'Assemblea può dispensare l'amministratore dall'agire per la riscossione delle quote dai condomini morosi entro il termine dei 180 giorni,ratificando

ufficialmente il tardivo operato dell'amministratore e condividendo le ragioni che lo hanno indotto a non agire tempestivamente per il recupero dai morosi.

In tal modo l'assemblea esercita una potenziale possibilità di derogare da quanto previsto per legge ed implicitamente rinuncia ad ogni azione di revoca nei

confronti dell'amministratore che non ha agito per il recupero crediti nei termini previsti di 180 giorni.

Non rientra nelle attribuzioni dell'amministratore il potere di concedere dilazioni di pagamento ai singoli condomini,senza apposita autorizzazione da parte

dell'Assemblea,che è l'unica effettivamente competente delle vicende obbligatorie che riguardano la sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini.

14)- Quali sono le responsabilità dell'Amministratore nella gestione del Condominio?

L'amministratore è responsabile penalmente e civilmente per l'inosservanza di tutte le norme del codice civile,relativi alla gestione del condominio,che

gli impongono precisi obblighi e doveri.

La responsabilità si estende anche all'osservanza di  leggi e disposizioni riguardanti :

.  funzionamento e tutela degli impianti comuni (ascensori,impianti elettrici,impianti di riscaldamento,etc)

. sicurezza sul lavoro per i dipendenti diretti e le ditte operanti nel condominio

. sicurezza sul lavoro per le ditte esecutrici dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria

. ordinanze del Sindaco e disposizioni di Pubblica Sicurezza.

A livello di responsabilità contrattuali,elenchiamo doveri ed attribuzioni :

. esecuzione delle delibere (art 1130 CC , c. 1, N.°1)

l'amministratore deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio,operando con la dovuta diligenza

. uso dei beni ed erogazione dei servizi (art 1130 CC,c. 1, N.°2)

per far rispettare il Regolamento di Condominio l'amministratore deve predisporre i mezzi atti a garantire ai condomini il pari uso dei beni e servizi comuni

. riscossione dei contributi ed erogazione delle spese (art 1130 CC,c. 1, N.°3)

l'amministratore deve riscuotere le quote dai condomini,necessarie per pagare le spese e per assicurare quindi il buon funzionamento del condominio

. atti conservativi sulle parti comuni (art 1130 CC,c. 1, N.°4)

l'amministratore ha il dovere di tutelare gli interessi del condominio sia nei confronti dei singoli condomini che nei confronti di terzi

. rendiconto di gestione (art 1130 CC, c. 1)

l'amministratore deve relazionare annualmente l'assemblea sulla gestione contabile,indicando le entrate,le uscite,la situazione patrimoniale e la ripartizione

delle spese tra i condomini.

. lavori urgenti (art 1135 CC)

 l'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,senza sottoporli all'assemblea,solo qualora rivestano carattere di grave urgenza

 e con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.

15)- Il mio amministratore si è costituito in giudizio e solo dopo ne ha informato l'Assemblea,è corretto?

 Si,la Cassazione in più occasioni ha confermato la legittimità dell'amministratore a costituirsi in giudizio nelle liti passive,ivi comprese quelle di natura reale,

promosse dai condomini o da terzi,con il solo obbligo di riferire in assemblea.

L'art. 1130 comma 4 prevede che l'amministratore debba compiere gli atti conservativi per le parti comuni dell'edificio.

L'art.1131 comma 1, conferma che l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti all'assemblea e può agire sia contro i condomini sia contro i terzi,

nei limiti di quanto previsto dall'art 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dall'assemblea o dal regolamento di condominio.

16)- Cosa deve fare l'amministratore se cadono intonaci e pezzi di cornicione dell'edificio condominiale? 

      Quali sono le sue responsabilità ?

Deve intervenire immediatamente mettendo l'area in sicurezza con divieto di passaggio nelle zone sottostanti interessate dalla caduta dei calcinacci

e facendo cadere le parti pericolanti anche con l'aiuto di mezzi meccanici e senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea.

L'amministratore dovrà riferire alla prima riunione di condominio o convocarne una appositamente se la gravità del caso la renda necessaria.

L'amministratore ha responsabilità penali,come più volte evidenziato dalla Cassazione,per l'omissione di lavori di manutenzione ordinaria necessaria ad ovviare

ai pericoli derivanti dalle parti comuni dell'edificio in condominio.

17)- In cosa consiste il "passaggio di consegne"quando si cambia l'amministratore del Condominio ?

L'attività con cui l'amministratore subentrante viene messo in condizione di operare e gli vengono trasferite tutte le responsabilità.

Con un verbale,elencati in una check list,si trasferiscono tutti i documenti contabili,ed amministrativi e quelli relativi agli impianti.

Non si entra in merito alla regolarità ed all'esattezza dei documenti,ma si procede soltanto alla loro registrazione.

. La nuova Legge e la responsabilità per le attività urgenti

  Il comma VIII dell'Art 1129 CC prevede che " Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta

  la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini ed ad eseguire le attività urgenti al fine

  di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi ".

  Tenuto conto che un'attività "urgente",non considerata tale (con conseguente inerzia) oppure al contrario un'attività non urgente,ma considerata tale,potrebbero

  addossare gravi responsabilità all'amministratore uscente,si consiglia di effettuare il passaggio delle consegne con la massima urgenza.

  La documentazione da consegnare si può distinguere in una prima parte ritenuta sufficiente affinchè il nuovo amministratore possa espletare appieno tutte le sue

  attribuzioni ed evitare pregiudizi al condominio e quindi far cessare ogni responsabilità dell'amministratore uscente.

  La parte restante dei documenti,meno importanti,può essere consegnata in una seconda fase,ma sempre in beve tempo.

 . Compenso per il passaggio delle consegne

 Per tale attività può essere richiesto un compenso,purchè sia stato previsto nel preventivo-offerta del nuovo amministratore,approvato dall'assemblea

 al momento della delibera dell'incarico.

. Compenso per l'attività svolta tra la nomina del nuovo amministratore ed il passaggio delle consegne

La nuova Legge richiede che il nuovo amministratore sia messo nelle condizioni di operare nel più breve tempo possibile e per questa ragione l'amministratore

uscente "è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi= ( art 1129 CC ).

Pertanto nessun compenso potrà essere richiesto per questo periodo. Poichè l'art 1129 del CC che contiene tale disposizione è inderogabile si ritiene che

nemmeno l'assemblea possa deliberare in merito al pagamento del compenso,altrimenti sarebbe da considerare una delibera nulla.

. Regolarità delibera nomina nuovo  amministratore

L'Amministratore uscente non è legittimato a contestare eventuali irregolarità formali della delibera con cui è stato nominato il nuovo Professionista (manca quorum,

deleghe verbali,etc); quindi,ricevuto il verbale dell'assemblea firmato dal presidente e dal segretario,l'amministratore uscente si attiva quanto prima ad effettuare

il passaggio delle consegne.

. Crediti dell'amministratore uscente

 In sede di passaggio delle consegne non devono essere inserite nè pretese creditorie dell'amministratore uscente,nè,tantomeno,riconoscimenti di debito da parte

 del nuovo Amministratore nei confronti di quello uscente:sarà l'Assemblea a deliberare in proposito.

18) - Vorrei discutere in Assemblea di un problema importante,come faccio?

Bisogna inviare una richiesta all'amministratore almeno 10-15 gg.prima della convocazione,tramite Racc. con ricevuta di ritorno,fax con ricevuta dell'invio , mail PEC.

 

Rapporti tra Inquilino e Proprietario

1)- Come si suddividono le spese tra inquilino e proprietario ?

Salvo accordi diversi sono a carico dell'inquilino le spese del portiere (al 90%),quelle di manutenzione ordinaria,gli oneri accessori,elettricità,riscaldamento;

sono a carico del proprietario le spese di manutenzione straordinaria del fabbricato e degli impianti.

L'elenco dettagliato delle voci di spesa,secondo gli accordi d'intesa di varie associazioni di categoria (inquilini e proprietari),è consultabile via internet .

2)- Sono in affitto chi deve pagare il compenso dell'amministratore ?

 Considerando che l'amministratore svolge un'attività che va' a beneficio sia del proprietario che del conduttore,la spesa si divide al 50%.

3)- Sono in affitto chi deve pagare il portiere ?

 Di solito il 90% è a carico dell'inquilino ed il resto a carico del proprietario

4)- Chi deve pagare lo spurgo dei pozzetti o delle fogne ?

 L'inquilino,perchè rientra nei lavori di manutenzione ordinaria,salvo diversi accordi tra le parti.

5)-  L' amministratore è obbligato a dividere le spese condominiali tra inquilino e  proprietario ?

 No,perchè l'Amministratore non conosce l'accordo sottoscritto tra le parti e quindi è un terzo estraneo.

Su richiesta delle parti e solo con un compenso aggiuntivo l'amministratore può eseguire i conteggi per la suddivisione delle spese condominiali

6)- Come inquilino posso partecipare all' Assemblea e su quali argomenti posso votare  ?

 Si il conduttore può partecipare con diritto di voto,al posto del proprietario,per l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento

 e condizionamento;senza diritto di voto può intervenire sulle delibere che modificano i servizi comuni.

 Su tutti gli altri argomenti non può votare,nemmeno sulla delibera di nomina e revoca dell'amministratore.

Il Portiere

1 ) - Posso dare degli ordini e delle disposizioni al portiere ?

No, solo l'amministratore può impartire ordini al portiere e per ogni "problema"con il portiere bisogna rivolgersi sempre all'amministratore,che rappresenta

il datore di lavoro,cioè il condominio.Il contratto collettivo di lavoro,con integrazioni a livello regionale e locale, stabilisce le norme e le mansioni del servizio

di portierato,che l'amministratore di solito integra e personalizza per il condominio amministrato.

2 ) - Quali sono le mansioni del portiere ?

3 ) - Il portiere , al di fuori dell'orario di portineria , può svolgere altri lavori ?

Si,purchè l'attività venga svolta fuori dall'immobile condominiale.

Riscaldamento

1) - Posso non pagare il riscaldamento perchè il mio appartamento è chiuso ?

 Si solo se la richiesta di esonero è prevista dal Regolamento di Condominio,altrimenti è illegittimo;ma bisogna comunque provvedere a chiudere

 le valvole dei radiatori.

 Nel caso di distacco dall'impianto centralizzato,autorizzato da apposita delibera dell'assemblea,purchè si dimostri che tale operazione non comporta danni

 al funzionamento dell'impianto e fa' ottenere un effettivo e conveniente risparmio di spesa,l'amministratore provvederà al sigillo delle valvole dei termosifoni.

L'assemblea potrà sempre chiedere il rimborso di una quota fissa pari al 20-30% dei consumi precedenti,come rimborso del "calore indiretto"che il proprietario

riceve dalle tubazioni delle colonne verticali del riscaldamento.

Per ulteriori info consulta sul sito:distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato http://www.alfagestroma.it/post.php?id=13

2)- Posso staccarmi dall'impianto centralizzato di riscaldamento ed acqua calda ?

 In linea generale si,ma il distacco può essere vietato dal Regolamento di Condominio ed anche dall'Assemblea dei Condomini nel caso si dimostri che crei

 notevole squilibrio al funzionamento dell'impianto centralizzato.

 Consigliabile anche un'attenta analisi dei costi,perchè la contabilizzazione con l'aiuto della domotica permette di gestire il riscaldamento della propria abitazione,

 allacciato al centralizzato,con la stessa flessibilità,comfort e risparmi finora ottenibili solo conl'impianto autonomo.

Per ulteriori info consulta Ditacco da impianto riscaldamento centralizzato: http://www.alfagestroma.it/post.php?id=13

3)- Per Legge i Condomini con impianto centralizzato di riscaldamento dovranno installare 

    la termoregolazione e la contabilizzazione entro il 31.12.2016;di che si tratta e cosa succede

    se non si eseguono i lavori entro tale termine?

La Legge (Dlgs 102/14) recepisce il provvedimento 2012/27/UE della Comunità Europea,che nell'ambito degli obiettivi di risparmio energetico,impone di dotare

tutti gli impianti di riscaldamento centralizzato con la termoregolazione e la contabilizzazione entro il 31.12.2016.

Praticamente tutti i radiatori dovranno essere dotati di una valvola termostatica per la regolazione della temperatura ambiente e di un ripartitore per il conteggio del

calore"consumato"in casa (consumo volontario).

I criteri di ripartizione della spesa per il riscaldamento dovranno essere elaborati secondo la norma tecnica UNI 10200.

Sono previste sanzioni da 500 a 2.500 € sia per chi non installa la contabilizzazione entro il 31.12.2016 e sia per chi effettua la ripartizione in maniera difforme

da quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200.

ANIMALI

1)- Il regolamento di condominio può vietare di tenere animali domestici ?

 No:infatti il comma 5 dell'art 1138 CC dice che il regolamento non può vietare di possedere animali domestici;quindi il regolamento non è più valido perchè

 contro la Legge.

ASCENSORE

1)- Posso rinunciare ad usare l'ascensore e quindi evitare le relative spese ?

No perchè l'art 1118 del CC esclude che il condomino,rinunciando al diritto di godere ella cosa comune,possa sottrarsi alle spese di conservazione dell'impianto,

e quindi le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Sono nulli gli accordi tra le parti o modifiche al regolamento condominiali che comportino la rinuncia del condomino o di parte dei condomini.

Infatti nel condominio coesistono due diritti:quello di proprietà esclusiva e quello di comunione .

Il condomino che vuole rinunciare alla parte in comunione,conserva sempre e comunque il diritto di proprietà esclusiva,e quindi deve provvedere alle spese

di mantenimento della cosa comune e la comunione è irrinunciabile.

2)- Gli ascensori sono sottoposti a delle verifiche per garantire la sicurezza degli impianti ?

Si,sono previste delle verifiche biennali come previsto dal D.P.R. 162/99 "Regolamento di attuazione" che recepisce la Direttiva Comunitaria 95/16/CE

relativa agli ascensori.Gli Enti addetti a queste verifiche,che sostituiscono i precedenti ENPI ed ISPELS,sono chiamati Organismi Notificati,tipo la ELTI,

e sono autorizzati ad effettuare le Verifiche Periodiche Biennali previste dal Regolamento,nonchè eventuali Verifiche Straordinarie,di solito necessarie

per controllare i lavori eseguiti a seguito delle prescrizioni richieste nel corso delle visite biennali.  

Lavori Condominiali e Privati

1)- Il garage del mio condominio non  è a norma;l'Amministratore può obbligare i condomini a far eseguire

    i lavori di messa a norma e come si deve ripartire la spesa ?

Si , perchè l'amministratore in qualità di legale rappresentante ed organo esecutivo è responsabile per l'attuazione delle disposizioni di legge in materia di sicurezza

degli impianti (elettrici,antincendio,etc).

Se non esiste la documentazione che gli impianti del locale garage sono a norma,bisogna far eseguire delle verifiche da parte di professionisti certificati che

provvederanno poi ad elaborare il progetto ed il capitolato delle opere in base a cui saranno eseguiti i lavori imposti dalla normativa vigente.

I condomini sono obbligati a partecipare alla spesa per l'esecuzione di tutti quei lavori che riguardano la messa in sicurezza e la messa a norma

degli impianti e dell'edificio condominiale.

2)- Lavoro sul tetto e sicurezza sul lavoro

   Nel mio Condominio è stato eseguito un piccolo lavoro sul tetto e l'amministratore ha fatto montare

   un ponteggio per un intervento di solo 3-4 ore di lavoro di un muratore; vorrei contestare la spesa,

   perchè facendo legare l'operaio con un corda avremmo potuto risparmiare molto.

La sicurezza dei lavoratori nell'ambito del condominio è imposta dalla Legge;sono molte le figure professionali coinvolte nella sicurezza sul lavoro per i lavori di

manutenzione straordinaria:Direttore dei Lavori,Responsabile della Sicurezza in fase di progettazione ed in fase di esecuzione oltre a molte pratiche amministrative.

In questo caso la responsabilità dell'amministratore per l'inosservanza degli obblighi previsti a suo carico,comporta l'applicazione di multe e, secondo la gravità,

può rivestire aspetti penali comportando anche l'arresto dell'amministratore.   

Si può comunque impugnare il verbale dell'assemblea di approvazione della spesa ed attendere la decisione del giudice in merito,ma con un probabile esito negativo.  

3)- L'amministratore è in vacanza e non è rintracciabile ed intanto e si è rotto un tubo di adduzione dell'acqua

    del condominio; se lo faccio riparare avrò diritto al rimborso ?   

L'art.1134 del C.C.consente il rimborso per lavori eseguiti dal condomino sulle cose comuni senza autorizzazione dell'Amministratore o dell'Assemblea

solo in caso di urgenza.

Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori ad eccezione dell'urgenza e dell'indifferibilità della spesa.

La valutazione dell'urgenza è fatta secondo il criterio del buon padre di famiglia.

In questo caso il condomino agisce nell'interesse comune (senza la riparazione il tubo rotto impedisce l'adduzione dell'acqua al condominio) ed in condizioni

di urgenza (perchè la rottura del tubo non fa' arrivare acqua ai condomini ),quindi può procedere ed ottenere poi il rimborso.

Ovviamente il condomino deve dimostrare,oltre l'urgenza,l'impossibilità di rintracciare l'amministratore (mail,PEC,racc A/R).

4)-Devo chiedere il permesso per installare una TVCC sul mio pianerottolo ?

Visto che si tratta di una "parte comune" bisogna chiedere il permesso all'assemblea (art 1122 ter),anche per rispettare la normativa sulla privacy.

5)- Posso installare l'antenna tv o la parabola sul balcone ?

 Verificate il Regolamento di condominio ed eventuali divieti;chiedete il permesso al condominio ed abbiate cura di non alterare il decoro dell'edificio.

Meglio installare antenne e parabole sul piano terrazzo condominiale;se esiste già l'impianto centralizzato è d'obbligo collegarsi. 

6)- Chi deve pagare le spese per il restauro del balcone aggettante ?

 Le spese per il restauro del frontalino,del parapetto e del sottobalcone del balcone aggettante,sono da addebitarsi esclusivamente al proprietario del balcone.

Questo è l'indirizzo giurisprudenziale prevalente.

Unica eccezione è il caso in cui il balcone od i suoi singoli componenti costituiscano un motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico

dell'edificio e quindi la spesa diventa di natura condominiale.

7)- Devo chiedere il permesso al Condominio per costruire la veranda sul mio balcone ?

 E' consigliabile prima verificare il Regolamento di Condominio,poi chiedere il permesso al Condominio,perchè innanzitutto va' salvaguardato il decoro architettonico

 del'edificio di cui l'Amministratore è custode:infatti l'art 1122 CC della nuova Legge del Condominio vieta gli interventi che possano "determinare pregiudizio al

 decoro architettonico dell'edificio".

Inoltre sono sempre da osservare il rispetto delle norme igieniche e le distanze legali e devono inoltre essere salvaguardati "i diritti di veduta"

degli altri condomini, su cui si è espressa più volte la Cassazione.

Comunque l'amministratore,anche senza il benestare dell'Assemblea,può intervenire direttamente per chiedere la rimozione di una veranda costruita

in modo non consono al decoro dell'edificio:infatti gli atti finalizzati alla conservazione dello stato di fatto e di diritto dell'immobile rientrano tra

"le attribuzioni dell'amministratore"previste dall'art. 1130 del Codice Civile (Cassazione 26849/20134).

Si ricorda che per  poter costruire una veranda è necessario ottenere il permesso edilizio.

8)-  Che tipo di forno posso collocare sul balcone od in giardino ?

Per ridurre le liti condominiali Vi consiglio di utilizzare dei barbecue mobili,facilmente collocabili in ogni posizione,che per la loro caratteristiche di mobilità

rientrano nella categoria degli arredi.

L'uso ella cottura alla brace con legna o carbonella richiedono sempre "una zona di rispetto"molto ampia,specialmente vicino a giardini con alberature ed a boschi:

le braci libere in presenza di vento sono molto pericolose perchè possono innescare degli incendi.

Inoltre posizionate il barbecue,considerando la direzione del vento e quindi dei fumi,in modo tale da non dare fastidio ai Vostri vicini ed evitare liti condominiali.

9)- Vetrate sicure nelle parti comuni del Condominio : è un obbligo ?

Si certo per evitare questi gravi incidenti è necessario rispettare la norma UNI 7697 che impone l'utilizzo di vetri sicuri,che,in caso di urto e rottura,non si rompano

in mille pezzi causando ferite alle persone e danni alle cose.

Bisogna  sostituire i vetri esistenti float normali di spessore 4-5 mm,anche accoppiati a vetrocamera,per tutta l'altezza del serramento con vetri di sicurezza

temperati o stratificati monolitici,tipo Visarm,ed in caso di vetrocamera devono essere sostituite entrambe le lastre,interna ed esterna, con spessori definiti

in relazione alla dimensione ed alla posizione,per evitare il rischio che possa frantumarsi con la caduta di frammenti all'esterno per le parti fisse e all'interno

per le parti mobili.

In alternativa la messa in sicurezza dei vetri può essere effettuata con risparmio di costi,ma in modo meno duraturo,con la messa in opera,all'esterno del vetro,

di speciali pellicole   che trattengono le schegge ed i frammenti taglienti in caso di rottura.

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