Maggioranza qualificata (e senza inquilini) per la delibera di nomina dell'Amministratore

 

I quorum deliberativi in seconda convocazione per la nomina dell’amministratore

L’art. 1136 CC rappresenta la norma cardine in materia di costituzione e validità dell’Assemblea ed in particolare dei quorum,
costitutivo e deliberativo, necessari per l’adozione di valide delibere assembleari.

L’assemblea in seconda convocazione risulta validamente costituita con un terzo dei condomini che rappresentino un terzo
del valore dell’edificio (millesimi).

Anche in seconda convocazione per la nomina dell’amministratore è necessaria la maggioranza degli intervenuti ed il 50%
del millesimi di proprietà. (metà del valore dell’edificio).

Quando occorre la maggioranza qualificata
( 2° comma art. 1136 CC) per deliberare

• la nomina e revoca dell’amministratore
• le liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
• la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità
• destinazioni d’uso di parti comuni
• alcune innovazioni
• impianti di videosorveglianza

Alcuni autori hanno ritenuto invece, a seguito della riforma della nuova legge sul Condominio 220/2012,
che il legislatore abbia voluto abbassare il quorum per la nomina,come per altre deliberazioni comuni adottate
in seconda convocazione, ritenendo sufficiente il 50% degli intervenuti ed  un terzo del valore dell’edificio (millesimi).

Altra parte della dottrina ha sempre ritenuto che per la nomina dell’amministratore, sia in prima che in seconda
convocazione, sarebbe sempre richiesta la maggioranza qualificata, 2° comma art. 1136, cioè la maggioranza
degli intervenuti ed il 50% del valore dell’edificio (millesimi).

Tale tesi è stata recentemente confermata da una sentenza del Tribunale di Roma, V Sez. civile, Giudice R. Ghiron,
pubblicata il 3 Luglio 2019.

Il caso in giudizio: uno dei condomini aveva impugnato la delibera per l’omessa convocazione di tutti i condomini ed
in particolare del proprio conduttore e per il mancato raggiungimento del quorum deliberativo della nomina dell’amministratore,
di cui all’art. 1136 CC.

Il conduttore (inquilino) non ha diritto a partecipare
all’assemblea per la nomina dell’amministratore

La Corte ha ritenuto manifestatamente infondata l’omessa convocazione del conduttore, che è legittimato a partecipare
all’assemblea con diritto di voto, al posto del proprietario dell’appartamento locatogli, solo nel caso previsto espressamente
dall’art 10 della legge 392/78 (legge equo canone), solo nelle delibere condominiali relative alle spese ed alle modalità di
gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.

Il quorum deliberativo per la nomina dell’amministratore:
maggioranza qualificata

Per quanto riguarda il quorum deliberativo la Corte conferma che nel caso in giudizio non è stato raggiunto il quorum
deliberativo del 2° comma art 1136, maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio (millesimi) e che quindi
la delibera di nomina viene annullata.

Roma, 24.07.2019

ALFAGEST ROMA – Gestione Immobili I Amministrazione Condomini

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