Quando si affrontano  in condominio le decisioni relative ai lavori straordinari
quasi sempre I condomini sono in difficoltà : come districarsi infatti dalla complicata
normativa che impone la presenza dei professionisti prima, durante e dopo l’esecuzione
dei lavori ?

Come confrontare le offerte delle ditte, redatte sulla base di un capitolato lavori
ed un computo metrico, preparati da un professionista ed a volte purtroppo non
paragonabili perché ogni ditta ha inviato un’offerta diversa, sia nella descrizione che
nelle quantità dei lavori o magari ci si trova a verificare offerte a corpo non dettagliate
ed altre invece meticolose ed a misura per ogni tipo di opera con un importo totale dei lavori ?

I Professionisti da nominare

Pensate a quanti professionisti bisogna nominare per un lavoro straordinario,
come ad esempio i lavori di restauro e tinteggiatura di una facciata:

  • direttore dei lavori (DL)
  • responsabile dei lavori (RL),
  • coordinatore sicurezza in fase di progettazione (CSP),
  • coordinatore sicurezza in fase di esecuzione (CSE),
  • eventuale professionista per Il collaudo finale.

I documenti da preparare

Numerosi sono anche i documenti da elaborare: capitolato dei lavori, computo
metrico e piano di sicurezza e coordinamento (PSC) che devono essere
approvati in assemblea, il piano operativo sicurezza (POS) redatto dalla
ditta appaltatrice sulla base del PSC.

Naturalmente prima è necessario nominare i professionisti e poi l’impresa esecutrice:
la scelta di chi deve progettare, controllare, verificare, collaudare ed eseguire i lavori
straordinari deliberati dall’assemblea del Condominio è importante per varie ragioni.

Scelte sbagliate possono provocare gravi
danni economici e scarsa qualità delle opere

La scelta di un professionista incapace o di una ditta non qualificata può comportare
una scadente qualità delle opere oltre a rilevanti danni economici al condominio.

Per raccogliere le informazioni necessarie e le offerte di professionisti ed imprese
si è diffusa la prassi di delegare tale compito ad un gruppo di condomini, di solito
i consiglieri, ed all’amministratore del condominio.

Peraltro se da un parte è legittimo che l’assemblea deleghi questa fase istruttoria
preliminare, il vero problema è se possa delegare il potere di scelta ad un gruppo
di condomini od all’Amministratore del Condominio.

Le decisioni non sono delegabili ad un gruppo di condomini

La giurisprudenza (Cassazione 5130/2007) ha affermato la radicale nullità della
deliberazione che deleghi la scelta ad un gruppo di condomini: le funzioni
dell’assemblea del Condominio non sono delegabili a singoli condomini,
anche se riuniti in un gruppo.

Delega del potere di scelta all’Amministratore
solo con limiti ed ipotesi circoscritte

La delega della scelta all’Amministratore del Condominio è giudicata in modo più elastico
dalla giurisprudenza, anche in difetto di giustificazioni: si passa da una generica possibilità
di demandare la scelta dell’impresa (Cassazione 1037/2003) al riconoscimento della
validità della delega in ipotesi circoscritte ed, in particolare, qualora l’assemblea
abbia assunto decisioni specifiche in ordine ai lavori da eseguire, al tetto di spesa ed ai
criteri cui l’amministratore deve attenersi nell’individuazione dell’impresa (Cassazione, 15633/2012).

Compito dell’ Amministratore è quello
di eseguire le delibere assembleari

In realtà delegare la scelta dell’impresa all’amministratore del Condominio non deve
essere considerato una delega od un mandato, ma rientra più semplicemente nel compito
dell’amministratore che è quello di dare esecuzione alle delibere assembleari.

Il problema è determinare in che ambito e con quali limitazioni e specifiche possa essere
presa dall’amministratore del Condominio la scelta della ditta appaltatrice.

Non vi sono norme che prevedano espressamente che sia l’assemblea a scegliere l’impresa,
e quindi tutto dipende dalle circostanze del caso, anche se consigliamo la decisione
assembleare, specie per i lavori d’importo rilevante, basata su documenti (capitolato con
specifiche e computo metrico dei lavori) trasparenti e ben confrontabili.

Per gli interventi semplici di manutenzione ordinaria naturalmente l’amministratore
del Condominio ha potere decisionale, anche se sarebbe opportuno concordare un importo
massimo limite, ad esempio un importo di € 1.000.=, per i lavori da far eseguire senza che
occorra il benestare dell’Assemblea.

Solo l’ Assemblea dei Condomini con il supporto
dell’ Amministratore e dei Professionisti ha il potere
di scelta dell’impresa per i lavori straordinari

Per gli interventi di manutenzione straordinaria non è ammissibile delegare un potere
di scelta con una generica descrizione per interventi complessi (come consolidamento
statico o restauro della facciata) senza l’indicazione di un limite di spesa (necessità del
computo metrico), descrizione delle opere da eseguire (capitolato lavori con specifiche) e
dei criteri di scelta dell’impresa: significherebbe delegare all’amministratore del Condominio
un potere decisionale di competenza dell’Assemblea, oltre al fatto che di solito
l’amministratore non possiede specifiche competenze tecniche.

Quindi per affrontare correttamente la realizzazione dei lavori straordinari è necessario
scegliere dei validi professionisti che supportino l’assemblea nelle scelte tecniche
ed economiche degli interventi; i tecnici professionisti devono esibire la Polizza Assicurativa
Professionale con adeguati massimali.

Roma, 21.07.2026

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