In caso d’inerzia verso i morosi l’Amministratore deve risarcire il condominio.
L’art. 1130 del codice civile, comma 3, prevede tra le attribuzioni dell’Amministratore l’obbligo di riscuotere i contributi, cioè le rate necessarie alla gestione, per l’erogazione dei servizi e per la manutenzione ordinaria.
La mancata azione per il recupero dei crediti condominiali (morosità) costituisce una grave irregolarità di gestione, che può causare la revoca dell’Amministratore.
Secondo l’art. 1129 C.Civile, comma 9, l’Amministratore, dopo 180 giorni dall’approvazione del Rendiconto/Bilancio della gestione in cui il credito esigibile è compreso, è obbligato alla “riscossione forzosa”, salvo espressa dispensa da parte dell’Assemblea del Condominio.
L’inerzia espone il professionista ad una responsabilità contrattuale per i danni causati al Condominio, che può agire con la richiesta di risarcimento.
L’Amministratore deve dimostrare le iniziative messe in campo contro i morosi e la destinazione delle somme incassate.
I Condòmini hanno diritto ad ottenere copia dei Decreti Ingiuntivi emessi per il recupero delle quote.
Inoltre l’art. 63 delle DACC, disposizioni attuazione C. Civile, qualora la morosità abbia superato 6 mesi, prevede che l’amministratore possa sospendere al moroso la fruizione di servizi comuni suscettibili di godimento separato (citofono, ascensore, aria condizionata, se intercettabile, elettricità da pannelli Fotovoltaici condominiali, piscina e tennis, se esistenti).
La sospensione del Riscaldamento e dell’acqua deve essere valutata con attenzione, perchè le sentenze della Giurisprudenza sono discordanti.
L’accesso ai dati dei morosi per valutare l’Amministratore
Il caso della richiesta di un condomino di accesso agli atti del Condominio, per ottenere i dati relativi alle azioni legali effettuate fino ad ora nei confronti dei condòmini morosi, e valutare così l’operato dell’amministratore nella gestione del recupero crediti.
Nello specifico, e precisando che alcune di queste informazioni erano già disponibili nel rendiconto, il condòmino ha chiesto nome e cognome del moroso, interno dell’immobile associato, importo del credito, numero del decreto ingiuntivo ed importo richiesto.
L’amministratore del Condominio ha opposto rifiuto.
Si chiede se il condomino ha o meno diritto a ottenere queste informazioni, limitate allo scopo anzidetto.
Il diritto del condomino di chiedere all’amministratore di condominio l’esame della documentazione condominiale discende prima di tutto dal rapporto di mandato che lega l’amministratore all’assemblea del Condominio.
L’articolo 1713 del Codice civile dispone, per esempio, che «il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato».
Nel diritto condominiale, inoltre, opera l’articolo 1130-bis del Codice civile, ancorchè con riferimento ai soli documenti cosiddetti giustificativi di spesa, secondo cui «i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.
Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione».
Dunque,il condòmino ha diritto di chiedere all’amministratore tutta la documentazione inerente alla gestione condominiale, compresi i documenti relativi alle azioni di recupero crediti verso i singoli condòmini.
Si tenga infine presente – anche in termini di tutela della privacy, che perl’articolo 2-undecies, comma 1, lettera e, del Dlgs 196/2003, recante «Codice in materiadi protezione dei dati personali»,il diritto alla privacy cede rispetto all’esercizio «di un diritto in sede giudiziaria».
In questo senso si esprime anche l’articolo 9, paragrafo 2, lettera f, del regolamentoUE 27 aprile 2016,n. 679, per il quale il divieto di trattamento non si applica qualora il trattamento sia necessario per accertare, esercitare o difendere un diritto in sede giudiziaria.
Tanto più che, nel caso prospettato, il condomino ha chiarito di voler esercitare il proprio diritto di verifica del corretto operato dell’Amministratore.
(da un articolo del Sole 24 ore del 22.12.25)
Roma, 15.05.2026
Alfagest Roma © Riproduzione Riservata.
Arch. Paolo Cortesi Socio ANACI 15831
ALFAGEST Roma . Gestione Immobili
. Amministrazione Condomini
UNI 10801:2024 Amm.re Condominio – TUV Italia 2025
DM 140/14 – 2026 – Aggiornamento Professionale
Generali – 430828692 – Polizza RC Professionale
uffici: via Bulgaria 36 – 00196 Roma
amm.ne e posta: via S. Maria dell’Anima, 55 – 00186 Roma
telefono: 06.4559.7992 I mobile: 335 611 3377
email: alfagest.roma@gmail.com I
PEC : cortesip.alfagestroma @postecertifica.it
web: www.alfagestroma.it