La Revoca dell’Amministratore di Condominio e le Regole da seguire
Revoca dell’Amministratore di Condominio
Spesso siamo insoddisfatti della gestione dell’amministratore del condominio ed a volte
riscontriamo gravi irregolarità nella gestione e nei rendiconti delle spese.
Prima di nominarne uno nuovo, bisogna revocare quello in carica, tramite l’Assemblea
o tramite il ricorso in Tribunale.
Revocabilità
La revoca dell’amministratore del Condominio può essere deliberata in ogni tempo
dall’assemblea (comma XI art 1129 CC) con la maggioranza prevista per la sua nomina
oppure con le modalità previste dal Regolamento di Condominio.
In Assemblea
La revoca dell’Amministratore di Condominio in via ordinaria è di competenza
dell’Assemblea e avviene con la stessa maggioranza richiesta per la nomina
(maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore (millesimi) dell’edificio
o con le modalità previste dal regolamento di condominio se diverse e legittime.
Si riporta quindi quanto disposto dal comma XI e XII dell’art. 1129 codice civile al riguardo :
“In presenza di gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto al punto
3) del XII comma, cioè la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale,
i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far
cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore del Condominio.
In Tribunale :
Revoca giudiziale amministratore di condominio o di comunione – Cos’è ?
E’ una procedura che serve a salvaguardare i diritti dei condomini.
Chi può richiederla
Uno o più Condomini, solo dopo che si siano tenute due o tre riunioni di condominio
per la revoca dell’Amministratore, con esito negativo.
Motivi di “giusta causa” per la richiesta : gravi irregolarità
Art 1129 comma XII: costituiscono gravi irregolarità :
1 ) – l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale
del Condominio entro 180 giorni, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per
la revoca e per la nomina del nuovo Amministratore o negli altri casi previsti dalla legge ;
2 ) – la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari ed amministrativi, nonchè
di deliberazioni dell’Assemblea;
3 ) – la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale
4 ) – la gestione confusa secondo modalità che possono generare confusione tra
il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell’amministratore
o di altri condomini
5 ) – l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità
eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del Condominio;
6 ) – nel caso sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute
al Condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente
esecuzione coattiva ;
7 ) – l’inottemperanza agli obblighi dell’art. 1130 :
- curare il Registro di Anagrafe Condominiale
- curare la tenuta dei seguenti registri: verbali delle Assemblee, nomina e revoca
dell’ Amministratore, Registro di contabilità - fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei
pagamenti degli oneri condominiali (morosità) e delle eventuali liti in corso ;
8 ) – l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici (2° comma art. 1129).
Altri motivi per la richiesta di revoca o la cessazione per Legge
Altro motivo di revoca, anche giudiziale, può essere la mancata frequenza dei corsi
di aggiornamento annuale (15 ore)(DM 140/14) che l’amministratore ha l’obbligo
di frequentare come richiesto dal comma g ) dell’Art 71-bis delle disposizioni di
attuazione del Codice Civile.
Inoltre per esercitare la professione di Amministratore la nuova Legge del Condominio
ha prescritto dei requisiti soggettivi ed oggettivi (da comma a ) ad e) art. 71 bis DACC,
senza alcuni dei quali ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina di
un nuovo Amministratore in sostituzione di quello cessato per legge.
Quindi,è affidato al cittadino consumatore, il condomino, il potere di vigilare che
il proprio amministratore abbia i requisiti necessari per l’esercizio della
professione e tra questi anche la frequenza annuale di un corso di aggiornamento.
Altre possibili fattispecie possono essere assunte come cause valide di revoca giudiziaria
dell’Amministratore: le irregolarità contabili infatti non sono esaustive delle ipotesi di
comportamenti anomali dell’amministratore, cui la legge richiede, nell’interesse del
condominio, una totale neutralità nei rapporti con i singoli condòmini .
Quindi, pur in presenza di una corretta gestione contabile, possono essere oggetto
di azione per la revoca giudiziale :
. comportamenti dell’amministratore che favoriscano alcuni condomini a discapito di altri
. l’appoggio da parte dell’Amministratore, nel corso delle assemblee, di delibere gradite
ad una parte dei condomini e non accettabili per altri.
Come si presenta il ricorso
Il Tribunale di Roma accetta solo ricorsi presentati tramite un legale.
Il fascicolo del ricorso è costituito da ogni documento utile a sostegno
della richiesta (es. verbale di assemblea ecc.). Le irregolarità nella gestione
sono rimesse alla valutazione del Giudice e di solito sono considerate in modo restrittivo.
E’ necessario che le irregolarità contestate determinino un grave danno per il condominio
e pregiudizio agli interessi della comunità condominiale.
Il Tribunale provvede in Camera di Consiglio con decreto motivato dopo aver sentito
l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Si può proporre reclamo contro il Provvedimento del Tribunale in Corte d’Appello
entro 10 giorni dalla notifica.
Costo del Ricorso
Contributo unificato da € 98,00 ed una marca da € 27,00 per diritti forfetizzati per notifica.
Per Roma aggiungere il costo dell’assistenza del Legale
Rivalsa delle spese
In caso di accoglimento della domanda di revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria,
il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del Condominio,
che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’Amministratore revocato.
Dove si presenta
Presso il Tribunale del luogo dove si trova il Condominio.
A Roma Tribunale Ordinario di Roma, Quinta Sezione Civile ,Viale Giulio Cesare 54 b.
L’esperienza del Tribunale di Roma
(note tratte dall’intervento del Giudice Silvio Cinque al Convegno Giuridico ANACI di Roma
del 2 Ottobre 2015).
Per essere oggetto di revoca l’Amministratore deve essere in carica, nella pienezza dei poteri;
non vengono accettate richieste di revoca per Amministratori in prorogatio.
Si può fare ricorso al Tribunale solo dopo la mancata revoca dell’amministratore
da parte dell’Assemblea : una specie di condizione di procedibilità.
Con la nuova legge del Condominio il contenzioso è aumentato: a Roma i ricorsi per revoca
sono stati 57 nel 2012 , 54 del 2013 ed 88 del 2014.
Il trend attuale: sebbene manchi un numero ufficiale preciso, gli osservatori legali
e le associazioni di categoria stimano che i ricorsi annuali si siano stabilizzati in
una forchetta compresa tra i 70 e i 120 ricorsi all’anno.
