Casi in cui è possibile richiedere la modifica delle Millesimali

Le tabelle millesimali sono inserite di solito nel Regolamento contrattuale, che viene allegato e richiamato nel contratto di compravendita dell’unità immobiliare.

L’art. 69 delle D.A.C.C. (Disposizioni di Attuazione del Codice Civile) dispone che i valori delle tabelle millesimali possano essere “rettificati o modificati all’unanimità”.

Tale modifica, anche a richiesta di un solo condomino, può però essere approvata con una maggioranza agevolata (comma 2 art. 1136, maggioranza degli intervenuti ed
almeno 500 millesimi di proprietà), nei seguenti casi:

  • 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  • 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità
    immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
    In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Inoltre il comma 2 dell’art. 68 prescrive che nell’accertamento dei valori per le tabelle millesimali non si tenga conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Qualora l’Amministratore non proceda alla revisione delle tabelle su richiesta di un condomino o insorgano problemi per l’approvazione delle nuove tabelle, si puo’ fare ricorso al Tribunale.

Conferma delle sentenze della Cassazione 5690/2011
e 4844/2017: sentenza subito esecutiva.

Il Tribunale di Milano ritorna sul problema della revisione delle tabelle e conferma quanto
già affermato dalla sentenza Cassazione 5690/11, e confermato dalla sentenza 4844/17,
cioè che costituisce principio pacifico che nel caso che la “revisione” sia sancita da una
sentenza la sua efficacia è “costitutiva “, cioè diventa valida a tutti gli effetti nel momento
in cui diventa definitiva.

Viene quindi confermato l’analogo orientamento della Cassazione  per la quale “la sentenza
che accoglie la domanda di revisione…. non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo
la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dei condomini; pertanto l’efficacia
di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal
passaggio in giudicato”.

Tuttavia tra la richiesta di revisione presentata dai condomini, per esempio a causa
di un aumento di volumetria che ha alterato i valori millesimali, ed il momento di
efficacia delle “nuove tabelle” (inevitabilmente successivo), resta scoperto con tutta
evidenza il periodo intermedio, durante il quale sono applicati i vecchi millesimi.

Possibile il recupero dei maggiori importi
pagati con le vecchie tabelle millesimali

Quindi l’amministratore del Condominio provvederà a proporre l’attuazione della
tabella revisionata fin dalla data in cui si è manifestato il fatto che ha causato
la variazione delle tabelle millesimali, con il conseguente recupero e rimborso
a favore degli altri condomini.

Qualora tale proposta non venga approvata dall’assemblea, compreso il  condomino
che ha provocato l’alterazione dei valori delle tabelle millesimali, è sempre possibile
esperire l’azione di indebito arricchimento (Cassazione 5690/11 confermata da
Cassazione 4844/17) ex art. 2041 CC, grazie alla quale possono essere richiesti
in restituzione gli importi che gli altri condomini abbiano pagato, nel periodo
intermedio tra la richiesta di revisione e la sentenza definitiva (approvazione
delle nuove tabelle millesimali), al condominio in base ai vecchi valori millesimali
non più corrispondenti alla reale consistenza delle unità immobiliari.

Quindi l’eventuale ricorso al Tribunale per la revisione delle tabelle con la correzione
delle quote, deve essere accompagnato dall’azione di indebito arricchimento,
per garantire una completa tutela dei diritti dei condomini.

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Roma, 22.05.2026

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