l’Amministratore del Condominio deve
riscuotere dal proprietario.
Il Proprietario paga le spese condominiali
Il problema che molte volte capita di affrontare è se l’amministratore di condominio,
in caso di morosità, debba agire nei confronti del proprietario o dell’ inquilino.
Spesso i proprietari di appartamenti e locali situati in un edificio condominiale, dopo aver
affittato l’appartamento, inviano il contratto di affitto all’amministratore chiedendo che
il pagamento degli oneri condominiali venga richiesto direttamente ai conduttori
(chi ha preso in affitto l’unità immobiliare), almeno per le spese correnti.
La Legge dell’ equo canone 392/1978 regola i rapporti tra
proprietario ed inquilino per la suddivisione delle spese
condominiali.
Intanto è necessario precisare che, salvo patto contrario da inserire nel contratto
di locazione, la suddivisione delle spese condominiali in caso di locazione è regolata
dall’art. 9 commi 1 e 2 della legge 392 del 27 Luglio 1978, che prevede a carico del
conduttore tutte le spese relative a:
. servizio di pulizia
. funzionamento ed ordinaria manutenzione dell’ascensore
. alla fornitura dell’ dell’acqua e dell’energia elettrica
. alla fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria
. allo spurgo dei pozzi neri e manutenzione fogne
. alla fornitura di altri servizi comuni
. 90% delle spese del portiere
Sono invece a carico del proprietario tutte le spese di manutenzione straordinaria
per gli impianti ( ascensore , elettrico , fognario, riscaldamento, condizionamento,
acqua calda, antenna TV , citofono, etc ).
Il Tribunale di Roma ha ribadito che, per il pagamento
delle spese, solo il proprietario è responsabile nei confronti
del Condominio.
Sul problema, cioè sull’individuazione del soggetto nei confronti del quale
l’amministratore del condominio deve agire in caso di morosità degli oneri condominiali,
si è pronunciato di recente il Tribunale di Roma, con la sentenza 12287/2019 , 11 Giugno
2019, Sezione Quinta.
Il Tribunale, in relazione ad una causa per il recupero della morosità tra un condominio
ed una società proprietaria di un immobile, ha rilevato che anche dopo l’entrata in vigore
della legge 392/1978 che ha regolato i rapporti tra locatore e conduttore, i soggetti tenuti
a contribuire alle spese comuni sono esclusivamente i proprietari delle unità immobiliari
di un edificio, anche se oggetto di locazione, salvo il loro diritto ad essere rimborsati di
parte delle spese dai conduttori.
Tra i conduttori (inquilini) ed il condominio, sostiene il Tribunale di Roma, non si instaura
nessun rapporto che legittimi azioni dirette verso gli uni da parte dell’altro.
L’Amministratore del Condominio, per il recupero della morosità,
deve agire esclusivamente nei confronti del proprietario.
Quindi ai sensi del combinato disposto dagli artt, 1123 CC e 63 DACC (disposizioni di
attuazione CC), l’amministratore ha il diritto di procedere alla riscossione dei contributi
condominiali, delle spese per la manutenzione delle cose comuni e per i servizi , direttamente
ed esclusivamente nei confronti dei condòmini proprietari delle singole unità immobiliari.
In pratica le obbligazioni contrattuali assunte dall’inquilino/conduttore con il proprietario,
non hanno alcun valore nei confronti del Condominio, a cui risponde solo il proprietario
dell’unità immobiliare.
Quindi l’amministratore del Condominio per il recupero delle somme dovute
a titolo di oneri condominiali può rivolgersi solo ed esclusivamente al
proprietario dell’immobile, nel caso l’inquilino non paghi la quota di spese pattuita
e concordata nel contratto di affitto.
Alfagest Roma © Riproduzione Riservata.Roma, 13.11.2025
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