Mansioni del Portiere

Il portiere deve provvedere alle seguenti mansioni :

1 ) – la vigilanza del Condominio

2 ) – la custodia degli stabili (per i portieri con alloggio)

3 ) – la pulizia dell’androne, degli altri locali comuni e delle terrazze

4 ) – la distribuzione della corrispondenza ordinaria ed anche di quella straordinaria,
solo a seguito di delega del condomino o dell’inquilino interessato

5 ) – evitare ingombri ed attività negli spazi comuni

6 ) – la sostituzione delle lampadine elettriche e l’effettuazione di piccole riparazioni
per le quali non sia richiesta alcuna specializzazione e/o qualificazione, sempre
nel rispetto delle norme di sicurezza sul lavoro;

7 ) – la pulizia delle scale, dei cortili e dei piani pilotis

8 ) – pulizia ed innaffiamento degli spazi a verde ed ai correlati servizi di giardinaggio
ordinario

9 ) – sorveglianza dell’uso dell’ascensore, dei montacarichi e dei citofoni

10 ) – tutte le altre prestazioni inerenti allo stabile secondo le consuetudini locali,
che potranno essere regolate in sede territoriale

11 ) – impedire la distribuzione di materiale pubblicitario

Al portiere sono affidati i seguenti ulteriori servizi :

13 ) – gli interventi per la manovra degli ascensori, in caso di blocco della cabina,
previa idonea abilitazione

14 ) – la verifica, per conto dell’amministratore, all’interno dei singoli appartamenti,
delle situazioni di pericolo o danno per le cose comuni

15 ) – la tempestiva comunicazione all’amministratore del Condominio dei danni
alle cose comuni

16 ) – comunicare tempestivamente all’amministratore del condominio l’esercizio
di attività vietate

Per alcuni servizi sono dovute delle indennità previste nella tab A ( CCNL )

Orario di lavoro

L’orario di lavoro è di 48 ore settimanali su 6 giorni per i portieri con alloggio e
di 45 ore per i portieri senza alloggio.
Sono previsti contratti part-time di 32- 36 ore settimanali per portieri con alloggio
e di 16-20 ore settimanali per portieri senza alloggio.

Ai soli fini del completamento del servizio, per le portinerie servite da portiere
a tempo pieno, potranno essere instaurati rapporti con non meno di 15 ore
settimanali e di 3 ore giornaliere.

Obblighi e Responsabilità del Portiere

Approfondiamo le mansioni e gli obblighi principali del portiere.

Quest’obbligo deve intendersi quale generico impegno alla conservazione e alla tutela
dello stabile e deve esplicarsi secondo la diligenza media del buon padre di famiglia
(artt. 1176 e 2104 cod. civ.) e deve consistere nella difesa della cosa custodita, in modo
che la stessa venga convenientemente conservata e preservata da ogni sorta di
deprezzamento o di sottrazione da parte altrui.

Trattandosi nello specifico della custodia di un immobile, tale custodia è tesa
a salvaguardarne l’integrità statica ed estetica: il portiere deve, a tale fine, rivolgere la sua
attenzione alla condotta dei condomini e degli inquilini; in quest’ottica il portiere è tenuto
a provvedere a tutte le esigenze dello stabile, avendo in consegna gli apparecchi e i contatori
relativi ad acqua, gas, luce ecc., per cui deve curarne il regolare funzionamento, compiendo,
in caso di guasti, le riparazioni di urgenza; parimenti è tenuto a vigilare sugli impianti
di ascensore, riscaldamento e anche telefono quando la portineria sia dotato linea telefonica,
segnalando tempestivamente all’amministratore eventuali difetti e guasti.

Obbligo di Vigilanza

Va’ inteso come attenta sorveglianza dello stabile (di solito abitato da più nuclei familiari),
per un verso, impedendo l’ingresso di terzi estranei o, peggio, di malintenzionati e, per altro
verso, controllando che gli abitanti dello stabile non lo danneggino, avvisando, se del caso,
immediatamente l’amministratore.

Obbligo della Pulizia

Il terzo obbligo essenziale del portiere è quello di curare, con perizia e diligenza, la pulizia
del Condominio, eseguendo tutte le operazioni relative di spazzatura e lavaggio di scale,
pianerottoli, androne, ascensore, cortile e quant’altro.

Interventi per emergenza ascensore

Il portiere, che abbia seguito un apposito corso di formazione, potrà eseguire gli interventi
sull’impianto ascensore da effettuarsi in situazioni di emergenza, per sbloccare la cabina,
portarla al piano e aprirne la porta.

Gli oneri del corso sono a carico del condominio (i danni eventualmente provocati con
queste manovre di riallineamento potrebbero essere coperti mediante l’estensione della
consueta assicurazione globale fabbricati).

Il ritiro e la distribuzione della posta

Merita una particolare attenzione la mansione inerente alla “distribuzione della
corrispondenza ordinaria e straordinaria”.

Quanto alla posta “ordinaria”, la giurisprudenza ha chiarito che l’obbligo del portiere
va riferito a tutta la posta nella quale rientrino gli espressi postali ed i plichi a mano, anche
se consegnati da corrieri privati e malgrado, per tale attività, si faccia ricorso a modalità
che non si identificano del tutto con quelle previste per la corrispondenza ordinaria.

Secondo il  nuovo T.U. postale 156 del 29 marzo 1973 e d’altronde, stante l’art. 139, commi
3 e 4, cod. proc. civ. secondo cui, «in mancanza delle persone indicate nel comma precedente,
la copia è consegnata al portiere dello stabile dove è l’abitazione, l’ufficio o l’azienda» e
«il portiere … deve sottoscrivere una ricevuta, e l’ufficiale giudiziario dà notizia al destinatario
dell’avvenuta notificazione dell’atto, a mezzo di lettera raccomandata» appariva irragionevole
che il portiere, obbligato a ricevere le notifiche degli atti giudiziari e le cartelle esattoriali
(atti solitamente più importanti della corrispondenza ordinaria), non potesse essere tenuto
a ricevere anche le raccomandate e le assicurate.

In proposito va osservato che, per tale incombenze, il portiere, come può essere incaricato
dal condomino/destinatario a ricevere gli atti allo stesso notificati, allo stesso modo può essere
diffidato dal sottoscrivere le suddette notifiche; in ogni caso gli effetti di un eventuale rifiuto
di atti giudiziari si consumano all’interno dei rapporti tra questi due soggetti e ciò non può
rappresentare motivo di inadempimento nei confronti del condominio, che resta
terzo rispetto a essi.

Per quanto concerne il ritiro e la distribuzione della posta “straordinaria”, la lett. m)
dell’art. 17, comma 4,del CCNL  impone alcune modalità che sono giustificate dalla particolare
natura della corrispondenza, che può essere ritirata solo con la firma del ricevente: in questo
caso occorre che il condomino o l’inquilino rilascino al portiere una delega scritta ad hoc.

Al fine di garantire la sicurezza e il corretto svolgimento del servizio, inoltre, il condominio deve
fornire al lavoratore un registro nel quale annotare gli arrivi e le consegne ai destinatari
con la loro sottoscrizione per ricevuta; per l’espletamento di tali mansioni, è prevista un’indennità
economica supplementare che tenga conto di diverse variabili, tra le quali, per esempio,
se il servizio sia reso anche a favore di terzi residenti o domiciliati presso il condomino
o l’inquilino, mentre non incide sull’entità del compenso extra il volume della
corrispondenza da ritirare.

L’avviso di convocazione all’assemblea consegnato a mano

La distribuzione ai condomini del plico contenente l’avviso di convocazione dell’assemblea,
pur non essendo contemplata dal contratto collettivo di settore neppure tra le ulteriori
mansioni affidate al portiere, rappresenta un’attività diffusa specie nei condomini di notevoli
dimensioni, nei quali si debba consegnare un rilevante numero di avvisi e, per limitare
le spese postali, si ricorra a un procedimento che tuttavia richiede grande precisione
da parte del portiere a ciò incaricato.

La possibilità di utilizzare questo sistema a patto che il regolamento di condominio non
contenesse disposizioni specifiche in merito era consentita da un orientamento
giurisprudenziale oramai consolidato.

Attualmente il nuovo art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ., così come modificato dalla legge
220/2012, prescrive che «l’avviso di convocazione … deve essere comunicato … a mezzo
di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano», legittimando,
in quest’ultimo caso, una prassi molto diffusa nei condomini.

Per evitare future contestazioni sulla consegna dell’avviso di assemblea di solito
l’Amministratore del Condominio  dota il portiere di un registro, dove vengono raccolte
le firme dei condomini riceventi  alla consegna del plico, complete di data ed ora del ritiro.

Il rifiuto del condomino, certificato sul registro in questione, di prendere la lettera a mano
contenente la convocazione dell’assemblea, tuttavia, non esclude che la convocazione stessa
sia andata a buon fine.

Lavoretti

Il portiere dovrebbe astenersi dal compiere lavoretti a favore dei singoli condomini
durante l’orario di servizio, anche se non esiste alcun obbligo per lo stesso di essere
presente nell’edificio nelle ore non lavorative; per cui, dentro o fuori dallo stabile e fuori
dall’orario di servizio, il portiere è libero di svolgere qualsiasi altra attività lavorativa,
purchè non oggetto di contratto di lavoro.

Soltanto il portiere part time, che per esempio lavora solo di mattina, può sottoscrivere
un altro contratto di lavoro per il resto della giornata.

Ferie e Permessi

Oltre alle festività nazionali ed al riposo settimanale (di solito di domenica) al portiere
spettano 26 gg. di vacanza che devono essere consumati nell’anno in cui vengono maturati.

Il Condominio deciderà il periodo delle ferie per la metà dei giorni, esclusi  i mesi di Luglio
ed Agosto; per l’altra metà sarà il Portiere a scegliere il periodo dal primo Settembre al
30 Giugno, esclusi i giorni dal 20 Dicembre al 10 Gennaio.

Un portiere a tempo pieno a ha diritto a 60 ore di permessi per anno; un portiere part
time a 20 ore.

Sostituzione del Portiere

L’amministratore del Condominio deve assumere un sostituto del portiere per tutti
i periodi di assenza di quest’ultimo dal servizio.
Il sostituto del portiere deve osservare tutte le norme del Contratto nazionale,(CCNL)
come il portiere ed ha diritto al trattamento economico e normativo da esso previsto.

Permessi Retribuiti

Il portiere ha diritto a permessi individuali retribuiti per un massimo di 60 ore annue,
che possono essere fruiti per un minimo di 2 ore e per un massimo di 1 giorno,
salvo nel caso di grave lutto familiare per il quale sono previsti al massimo 3 giorni
di calendario.

I permessi vanno richiesti con 48 ore di anticipo, salvo casi di forza maggiore;
i permessi non fruiti nell’anno devono essere pagati con retribuzione oraria.

Norme disciplinari

Sono previsti alcuni provvedimenti: rimprovero verbale o scritto, multa, licenziamento
in tronco, che possono essere comminati solo dall’Amministratore del Condominio.

Il rimprovero può essere inflitto nei casi di lieve mancanza ai propri doveri.
La sospensione può essere inflitta per recidiva nelle mancanze che hanno
determinato l’applicazione del rimprovero.

Il portiere è passibile di licenziamento in tronco nel caso di mancanze
gravissime, compresa l’ubriachezza in servizio, tali da pregiudicare la prosecuzione
del rapporto fiduciario.

Il portiere che sia rimasto assente ingiustificato per più di 3 giorni è ritenuto
dimissionario.

Assunzione

La nomina del portiere avviene di solito nell’Assemblea di Condominio,
a meno che il  regolamento di Condominio disponga diversamente.

Dal punto di vista formale, l’assunzione del portiere avviene mediante la firma
di un contratto che contiene le indicazioni in ordine alla data di inizio del rapporto,
ed al periodo di prova da effettuare; in mancanza, l’assunzione è da considerarsi
definitiva ed a tempo indeterminato.

Inoltre il contratto definisce la qualifica, le ulteriori mansioni affidate al lavoratore,
la retribuzione, l’orario di lavoro (settimanale e giornaliero), l’indicazione dell’eventuale
alloggio di servizio e quant’altro; trattasi comunque di assunzione diretta basata sul
rapporto di fiducia, come tale esclusa dagli obblighi di riserva contemplati dalla legge.

Il contratto di assunzione viene compilato dall’amministratore e firmato dalle due parti
contraenti in duplice copia, di cui una resta presso il datore di lavoro, mentre l’altra
viene consegnata al portiere.

L’assunzione del portiere potrebbe essere disposta anche dal costruttore prima
di iniziare la vendita degli appartamenti, onde attivare il servizio di custodia
e di pulizia dell’edificio; una volta costituito il Condominio, potrà essere revocato
e licenziato, perché egli passa dall’essere al servizio del costruttore, nella fase
preliminare, al servizio del condominio, dopo la vendita degli appartamenti.

Periodo di Prova

Legato all’assunzione vi è il periodo di prova e, sul punto, l’art. 19 del CCNL
prevede che tale periodo debba risultare da atto scritto e, in mancanza,  l’assunzione
è considerata definitiva e a tempo indeterminato; durante il periodo di prova,
il contratto può essere risolto in qualsiasi momento da entrambe le parti;
solo nel rapporto di portierato, le parti devono dare, entro il periodo di prova,
un preavviso di 10 giorni.
Il periodo di prova ha una durata di 90 giorni per tutti i profili d’impiego.

Scaduto il periodo di prova senza che sia data disdetta, il lavoratore si intende
assunto definitivamente e il periodo di prova va computato a tutti gli effetti
del contratto di lavoro.

Licenziamento : due modalità.

1. Abolizione del servizio di portierato:

Il Condominio può licenziare il portiere, semplicemente se il servizio non
è più utile. Se il portierato non serve più, ma non vi è giusta causa per un
licenziamento, la strada è la soppressione del servizio.

Una decisione che un condominio può assumere in qualsiasi momento senza
che la scelta possa essere sindacabile dal giudice, nei suoi profili di congruità
e di opportunità, sempre che risulti l’effettività e la non pretestuosità del
riassetto organizzativo (Cassazione, sentenza 88/2002).

Per l’abolizione del servizio è necessario che l’assemblea,in seconda convocazione,
decida con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore complessivo
dell’edificio.

Però se il servizio è contemplato nel regolamento condominiale, questo deve essere
modificato (Cassazione, sentenza 3708/95): la variazione deve essere approvata
dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’articolo 1136, comma 2, del Codice
civile.

La conseguenza della soppressione del servizio è il licenziamento del portiere
per «giustificato motivo oggettivo».
Preavviso: dipende dal contratto applicato, 12 mesi  Ccnl Confedilizia e
6 mesi  Ccnl Federproprietà/Confappi.

Licenziamento per giusta causa: se il licenziamento non dipende dalla chiusura
della portineria ma da comportamenti negligenti (individuati nell’ambito del contratto
collettivo o di quello individuale) o gravi inadempimenti del dipendente.

La procedura di licenziamento è prevista dall’articolo 2 della legge 108/1990:l’amministratore
(autorizzato dall’assemblea, che delibera con le maggioranze ordinarie) comunica la decisione
al diretto interessato per iscritto, indicando il preavviso.

Entro 15 giorni il portiere può chiedere i motivi. Il condominio ha 7 giorni di tempo per
rispondere, sempre per iscritto.
Per rendere efficace il licenziamento è necessario comunicare al dipendente la delibera
assembleare di licenziamento (Cassazione, sentenza 14949/2000).

Periodo di preavviso ( da comunicare sempre con lettera raccomandata ):
.45 giorni se il portiere non usufruisce dell’alloggio ;
. tre mesi se utilizza una casa all’interno dello stabile,con decorrenza dal primo o dal
sedicesimo giorno di ogni mese.

Contributi Previdenziali – Regolarità Versamenti

L’amministratore è obbligato a conservare determinati documenti, oltre ai quattro registri
ora contemplati dall’ art.1130,comma  6) e 7), codice civile, quali il libro matricola, il libro
paga, il registro degli infortuni, il libretto di lavoro, la comunicazione di assunzione all’Ufficio
di collocamento, tutte le denunce all’INPS e all’INAIL
(di regola trattasi di documentazione da conservare per 10 anni, salvo i modelli DM 10/M
per 5 anni).

Il singolo condomino può ottenere dall’ente previdenziale, oltre che dall’Amministratore,
un’attestazione sull’effettivo versamento dei contributi relativi al portiere, in quanto comunque
attinenti alla regolare gestione del condominio.

Servizi d’emergenza – Reperibilità

Tutti i portieri che usufruiscono dell’alloggio di servizio, nell’emergenza,  quali ad esempio
incendi, fughe di gas, assistenza imprevista ad anziani e disabili, operazioni di primo o pronto
soccorso, sono tenuti a intervenire anche nelle ore di reperibilità e, quando gli stessi si trovino
comunque nel fabbricato, anche al di fuori degli orari medesimi.
Diversamente, se l’emergenza si verificasse negli orari notturni (dalle 22,00 alle 6,00),
il lavoratore è tenuto a dare l’allarme chiedendo l’intervento delle ditte competenti .

Responsabilità per Danni

I portieri, anche quelli part-time, sono responsabili dei danni causati da loro colpa grave
nell’esercizio delle proprie mansioni.

Il Condominio con Portiere è un luogo di lavoro

Per il D.Lgs 81/08 sulla Sicurezza dei lavoratori, il condominio con portiere è considerato
un luogo di lavoro e quindi l’Amministratore di Condominio assume la funzione di Datore di lavoro.

L’amministratore dovrà quindi fornire al Portiere, quale dipendente, idonea formazione ed
informazione, oltre a dotarlo di tutti gli indumenti di protezione (DPI) e di idonee attrezzature
di lavoro conformi alle attività da svolgere.

Materiale per le pulizie

L’Amministratore del Condominio deve fornire deve fornire gli attrezzi ed
il materiale di consumo per l’espletamento del servizio di pulizia.

Divisa

Il portiere è tenuto ad indossare la divisa che eventualmente il proprietario
od il condominio gli fornisca ed ad averne cura.

Rapporti tra Condomino e Portiere

Si consiglia di veicolare le lamentele sull’operato ed il comportamento del portiere
tramite l’Amministratore, che ha l’autorità di rappresentanza del Condominio
ed ha gli strumenti  per rappresentare al portiere le lamentele dei Condomini
e sanzionare eventuali trasgressioni a quanto previsto dal Contratto Nazionale di Categoria.

Alcune delle note sono opera del Dott Alberto Celeste, Magistrato di Cassazione.

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