A cosa serve

Il regolamento contiene le norme relative all’uso delle cose comuni e la ripartizione
delle spese (tabelle millesimali), secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun
condomino, oltre alle norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative
all’Amministrazione.

Obbligo del regolamento

Quando in un edificio  il numero dei condomini (unità immobiliari ) è superiore a 10
( cioè da 11 in su) è obbligatorio dotarsi di un regolamento di condominio.( art 1138 CC).

Al di sotto del limite previsto dalla norma l’adozione del regolamento è facoltativa e
rimessa alla volontà dell’Assemblea.

Chi prende l’iniziativa ?

Qualsiasi condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento o
per la sua revisione.

Le maggioranze per l’approvazione del Regolamento di Condominio
(art.1138 C.C.)

La mancata approvazione del regolamento per difetto di maggioranza nell’assemblea in cui
era inserito all’ordine del giorno, legittima il singolo condomino a rivolgersi al Tribunale
e domandare l’adozione giudiziale del regolamento per sopperire all’inerzia dell’assemblea.

Si riepilogano le maggioranze necessarie :

  • approvazione Regolamento Contrattuale                           100% intervenuti e 100% dei millesimi
  • approvazione del Regolamento Assembleare                     50% + 1 intervenuti e 50% dei millesimi
  • modifiche norme regolamentari  (anche se contrattuali )         50% + 1 intervenuti e 50% dei millesimi
  • modifiche che comportano variazione nei diritti soggettivi sulle
    cose comuni o nel  disporre delle parti di proprietà esclusiva       100% intervenuti e 100% dei millesimi

Conservazione e distribuzione del Regolamento

Il Regolamento deve essere allegato al verbale dell’assemblea di condominio in cui è stato
approvato ed inviato in copia a tutti i condomini.

Impugnazione del Regolamento

Per i dissenzienti presenti, devono impugnare entro 30 giorni dall’assemblea.

Per gli astenuti e gli assenti, devono impugnare entro 30 giorni dal ricevimento del verbale
di assemblea insieme alla copia del Regolamento approvato.
Decorso tale termine, come cita l’art. 1107 CC. Il regolamento ha effetto anche per gli eredi
e gli aventi causa dei singoli partecipanti.

Obbligo di rispetto del Regolamento

Il regolamento, una volta che non sia stato impugnato, diventa obbligatorio per tutti
i condomini, anche per quelli che hanno votato contro la sua approvazione.
Come riportato nel secondo comma dell’art. 1107 il Regolamento deve essere rispettato
in ogni sua parte dagli eredi e dagli aventi causa dei singoli partecipanti.
Tra gli obbligati  vi sono naturalmente anche i successivi acquirenti degli alloggi .

In particolare per quanto riguarda le limitazioni della destinazione delle proprietà esclusive,
poiché incidono sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, nell’atto di compravendita
non è sufficiente un generico rinvio al regolamento condominiale, ma  vanno indicate le
specifiche clausole limitative nella nota di trascrizione. (Cassazione N.° 21024 del 18.10.2016).

Differenza tra Regolamento Contrattuale e Regolamento Assembleare

La Giurisprudenza ha sempre distinto tra il Regolamento “contrattuale “ preparato
dal costruttore dell’immobile all’atto della vendita delle unità immobiliari, da quello
“assembleare”,approvato a maggioranza.

Nel primo caso gli acquirenti degli appartamenti accettano il regolamento quando
concludono il rispettivo contratto di compravendita.

Oggi la distinzione è basata sulle diverse modalità di approvazione:“contrattuale”
quando approvato all’unanimità, cioè con un consenso unanime di tutti gli interessati,
ed “assembleare” quando approvato a maggioranza.

Clausole contrattuali e clausole assembleari

Quindi la distinzione della natura del regolamento assume rilevante importanza
in merito alle singole clausole.

La clausola di tipo “contrattuale”: con l’unanimità permette di sancire particolari
previsioni in deroga alle norme del codice civile in tema di regolamento assembleare;
può disporre una distribuzione di spesa diversa da quella prevista nel codice civile,
sia in generale e sia per singolo bene o servizio comune.

Essendo all’unanimità può determinare la costituzione di servitù a carico od a favore
di singole unità immobiliari.

Le clausole di tipo “assembleare “: possono disciplinare solo il godimento di beni e servizi
comuni ed il loro uso, non potendo derogare alle disposizioni del codice civile in tema di
ripartizione delle spese, sia in generale che nello specifico, come previsto dagli artt. 1123
e seguenti del codice civile.

Norme Inderogabili

Sia per il Regolamento contrattuale che per quello assembleare sono norme inderogabili
gli art. 1118, secondo comma,1119,1120,1129,1131,1132, 1136, e 1137.

In particolare :

  • l’art. 1118 CC., “Diritto dei partecipanti sulle parti comuni “ , come formulato
    nel nuovo comma 3 : “il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire
    alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la
    destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da
    leggi speciali “.
  • l’art. 1119 CC.“Indivisibilità” è inviolabile a causa del divieto di divisione anche
    solo di una  parte dei beni in condominio, salvo il rispetto delle condizioni
    prescritte dalla stessa norma.
  • l’art. 1129 CC “ Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore “ sancisce
    l’obbligo assoluto della nomina dell’amministratore quando i condomini sono
    più di otto.
  •  l’art. 1131 CC “Rappresentanza “ è norma inderogabile per quanto riguarda i poteri
    di rappresentanza dell’amministratore: nei limiti delle attribuzioni previste
    dall’art. 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio
    o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può
    agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
  • l’art. 1132 CC “ Dissenso dei condomini rispetto alle liti “concede in modo inderogabile
    il diritto a ciascun condomino di manifestare  il proprio dissenso alle liti.
    “il dissenso deve essere notificato all’amministratore entro trenta giorni da quello
    in cui ha avuto notizia  della deliberazione “ ( Cassaz. 2967/1978) o direttamente
    in assemblea, per  i presenti, facendolo trascrivere sul verbale.
  • l’art. 1136 CC .” Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni” è
    inderogabile per le modalità di convocazione dell’assemblea e per la parte
    concernente la sua costituzione e la validità delle deliberazioni; maggioranze
    diverse anche in relazione ai temi da deliberare.
  • l’art. 1137 CC. “ Impugnazione delle delibere dell’assemblea” è inderogabile
    per la natura obbligatoria delle deliberazioni assembleari: esse sono vincolanti
    per tutti i condomini e non possono essere oggetto di rinuncia.

Novità art. 1138 CC , 5° comma : “ Le norme del Regolamento
non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Trattasi, finalmente, del riconoscimento legislativo della clausola in tema di animali
il nuovo testo dell’art. 1138 prevede la legittimità e la liceità per i condomini di tenere
con sé animali da compagnia.
Il riferimento è in particolare a cani, gatti ed uccelli, perché devono essere animali
domestici.

Alcune recenti sentenze della Cassazione hanno consentito di interpretare
retroattivamente la norma, invalidando i divieti di possedere animali domestici
presenti nei regolamenti di natura assembleare.

Sanzioni per le infrazioni al Regolamento di Condominio

Sono previste dall’Art. 70 del DACC ( Disposizioni di attuazione del Codice Civile) che
prevede che il Regolamento stabilisca, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma
fino ad euro 200 ed in caso di recidiva fino ad euro 800.
La somma è devoluta al fondo per le spese ordinarie di cui dispone l’amministratore.

Per l’irrogazione della sanzione è necessaria la delibera dell’Assemblea con la
maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio
(500% millesimi).

La norma è applicabile esclusivamente se prevista dal Regolamento Condominiale.

Non vi sono al riguardo molti pronunciamenti della giurisprudenza, ma si evince
che la sanzione possa essere applicata solo ai proprietari e non a chi detiene l’immobile
a diverso titolo.

Infatti secondo la Cassazione (10837 /1995) l’art. 70 DACC ha carattere di norma
eccezionale in quanto contempla una pena avente natura privata che ha come destinatari
i condòmini, e pertanto non applicabile ai conduttori (inquilini ed altri) i quali sebbene
si trovino a godere delle parti comuni dell’edificio in base ad un rapporto obbligatorio,
rimangono estranei all’organizzazione condominiale.

Tuttavia recentemente si sono registrate molte sentenze della Cassazione in favore
dell’efficacia vincolante del Regolamento di Condominio nei confronti dell’inquilino.

Roma, 29.05.2026

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