Cosa prevede la Legge

Le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere
o detenere animali domestici.

Dal 18 Giugno 2013, entrata in vigore della nuova legge sul condominio
N.° 220 dell’ 11.12.2012 , è in vigore il comma 5 dell’art. 1138 CC
che prevede espressamente che “le norme del regolamento non possono
vietare di possedere o detenere animali domestici”.

Vi è qualche perplessità sul termine “animale domestico”, che non viene
definito in modo dettagliato e genera qualche confusione.

La condotta dei Condomini

Nel condominio il diritto del singolo condomino a tenere degli animali non
è assoluto né illimitato, ma deve essere contemperato con il diritto alla salute
ed alle esigenze personali di vita degli altri condomini.

Il condomino è responsabile dei danni causati dal proprio animale sia nelle
altrui proprietà sia negli spazi comuni condominiali, sia che fosse sotto la sua
custodia e sia che sia fuggito o si fosse smarrito.

Grande attenzione deve essere prestata all’uso degli spazi comuni condominiali,
gestendo l’animale con l’ordinario criterio di prudenza, per rispettare il pari diritto
degli altri condomini a fare uso ed a godere liberamente degli spazi comuni.

Regole pratiche per i proprietari di animali domestici:

  • raccogliere sempre le deiezioni con gli appositi sacchettini
  • mai lasciare libero l’animale domestico per le scale e negli altri spazi condominiali
    chiusi e nei giardini del condominio
  • utilizzare un deodorante nel caso di transito in ascensore
  • evitare di lasciare solo nell’appartamento o sul balcone l’animale domestico
    per molte ore
  • nel caso che l’animale sia tenuto nel giardino privato al piano terra, magari
    anche confinante con altri condomini (esempio: villette a schiera), bisogna
    aver cura di raccogliere le deiezioni per evitare cattivi odori ai vicini

Il caso degli appartamenti in affitto

Se il regolamento condominiale non può vietare la tenuta di animali domestici,
per le case in affitto all’interno di un condominio,  l’inquilino è assoggettato ad
una normativa diversa.

Infatti nel caso venga stipulato un contratto di locazione il proprietario può vietare
al conduttore/inquilino di introdurre nella casa qualsiasi tipo di animale domestico,
nonostante la diversa regolamentazione nel condominio, dove i proprietari hanno
completa libertà di detenere animali domestici.

Quanti animali si possono tenere in un appartamento ?

Ad oggi non esistono norme che impongono limiti al numero di esemplari che
possono essere ospitati in un appartamento condominiale, ma vi sono molti
provvedimenti giurisprudenziali che precisano alcuni limiti.

Quindi clausole regolamentari come quella del divieto di possesso di non più
di due cani devono intendersi nulle ai sensi dell’art. 1138 CC, comma V :
“le norme del regolamento non possono vietare di possedere
o detenere animali domestici”.

Naturalmente un eccessivo numero di animali domestici comporta questioni
di rilevanza non solo civile, ma anche di natura penale, come casi di proprietari c
he tenevano in casa 33 gatti un appartamento e altri simili.

Il numero degli animali che possono essere detenuti va’ commisurato alla
situazione economica del proprietario ed alla sua capacità di prendersene cura.

Infatti oltre a dedicare molto tempo alla cura degli animali, bisogna avere
sufficienti disponibilità economiche per garantire il cibo e le costose cure veterinarie.

Però quando gli animali tenuti in casa superano  le 4-5 unità e raggiungono la decina
ed oltre, ci si trova di fronte ad una vera e propria patologia psichiatrica , che in America
hanno chiamato “animal hoarding”, cioè la sindrome di accumulo esercitata nei
confronti degli animali.

Questa sindrome nasconde storie di solitudine e di persone che hanno perso ogni
contatto con la realtà circostante e rappresenta quindi una forma di disordine mentale.

Cosa fare in presenza di vicini di casa
con un eccessivo numero di animali

La prima cosa da fare è rivolgersi all’amministratore di condominio,
cui spetterà una verifica sommaria della situazione e la segnalazione
alla pubblica autorità per consentire anche l’intervento dei servizi
veterinari e degli altri enti delegati alla tutela della salute pubblica.

L’Amministratore del Condominio si deve attivare con urgenza
anche con diffide legali nei confronti dei Condòmini responsabili
dei disturbi sonori e dei problemi d’igiene arrecati.

Il caso del cane che abbaia

Molte controversie in ambito condominiale riguardano il prolungato abbaiare
dei cani, anche di notte, non impedito dai padroni.

In materia la giurisprudenza riconosce la responsabilità penale del padrone,
ai sensi dell’art. 659, primo comma, c.p., se non regola gli strepiti del suo cane
e se il rumore disturba un numero imprecisato di persone, mentre afferma che
sussiste la sola responsabilità civile, ex art. 844 c.c., se le emissioni rumorose
superano il livello di normale tollerabilità e se lo stesso danneggia una sola persona.

Tale è la linea interpretativa della Corte di Cassazione (sent. n. 17811/2019) che
ha annullato la sentenza di condanna di un proprietario, che non aveva impedito
l’abbaiare ed ululare dei cani di giorno e di notte, perché il disturbo era stato
lamentato dalla sola condomina sottostante.

La sentenza richiama l’orientamento della Cassazione per cui per  la configurabilità
del reato è necessaria la produzione di rumori idonei ad arrecare disturbo od a turbare
la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell’appartamento sovrastante o
sottostante la fonte di propagazione, ma anche di un più consistente parte degli
occupanti del condominio.

La Cassazione ha specificato che, affinché ci sia reato, “è necessario che i rumori
siano obiettivamente idonei ad incidere negativamente sulla tranquillità di
un numero indeterminato di persone”.
Solo nel caso di disturbo notturno che impedisca il sonno, si rischia una multa
o il pagamento di un risarcimento.

Roma, 19.05.2026

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