Commissione e Consiglio dei Condomini: organi puramente consultivi.

Normativa Condominio - Dossier Codice Civile - Disciplina Condominio

Commissione e Consiglio di condomini: organi puramente consultivi.

La Cassazione con la sentenza 14300 del 08.07.2020 ha riconosciuto valida la possibilità
per l’Assemblea di nominare una Commissione all’interno del Condominio.

Peraltro la legge di riforma del Condominio (220/2012) con il comma due dell’art. 1130 bis
prevede che “ l’assemblea possa nominare un Consiglio di Condominio, composto da almeno
tre membri negli edifici di almeno dodici unità, con funzioni consultive e di controllo”.

La Cassazione nella sentenza pone una rigorosa condizione: cioè che le determinazioni
della Commissione per essere vincolanti debbano essere poi approvate dall’Assemblea
dei condòmini con le maggioranze prescritte per Legge.

Differenza tra Commissione e Consiglio di Condominio

La Cassazione, con la sentenza 14300 del 08.07.2020, ha definito in modo chiaro
la differenza tra i due organi:

. la Commissione ha una competenza speciale, creata ad hoc per affrontare
una determinata problematica

. il Consiglio ha una competenza generale, perché ha il compito di affiancare
l’attività dell’Amministratore su ogni tipo di problema.

Il Quorum per la nomina dei Consiglieri

L’articolo 1130-bis, ultimo comma, inoltre non indica neppure la maggioranza necessaria
per la nomina e, dal momento che la nomina dei consiglieri di solito ha luogo nell’assemblea
in cui viene nominato l’amministratore, nella prassi si applica la medesima maggioranza,
anche se in molti casi non viene fatta neppure una votazione formale.

Conviene evidenziare che la prescrizione normativa non fa riferimento al numero dei
partecipanti al Condominio, ma al numero delle unità immobiliari complessive
dell’edificio, pure se i proprietari sono in numero inferiore.

Infine bisogna aggiungere che nulla impedisce che il regolamento condominiale
preveda una ulteriore disciplina integrativa rispetto a quella dell’articolo 1130-bis,
ultimo comma, fissando requisiti e presupposti diversi.

I consiglieri di condominio svolgono una attività a favore di tutti i condòmini,
compresi quindi loro stessi, ma di regola non percepiscono né rimborsi, né compensi.

I Poteri dei Consiglieri

La questione che viene posta più spesso in relazione ai poteri dei consiglieri di
condominio è se possono decidere il contraente per l’esecuzione di lavori di
un appalto e il riparto del relativo corrispettivo.

In applicazione di quanto rilevato finora la risposta è necessariamente che l’assemblea
può incaricare una commissione formata dai consiglieri per esaminare i preventivi di
spesa od altri aspetti, ma il vincolo per i condòmini riguardo a tali spese viene
a sussistere solo dopo che viene approvata la deliberazione dell’assemblea,
raggiungendo le maggioranze prescritte dalla legge (Cassazione ordinanza 33057/2018;
ordinanza 7484/2019; sentenza 25839/2019).

La Suprema Corte nelle sue decisioni ha chiarito infatti che il Consiglio di Condominio,
come già avveniva in passato, pure nel regime vigente, ha solo un funzione consultiva
e di controllo , consentita dall’art. 1130 bis, ultimo comma, e non può mai esprimere
una decisione vincolante per l’intero Condominio.

Per Legge le decisioni spettano all’Assemblea dei Condomini

La Cassazione con la sentenza 14300 ha confermato che in nessun modo questi due
organismi possano assumere decisioni che per legge spettano solo all’Assemblea dei
Condòmini.

Conclusione: sono organismi con semplice funzione consultiva.

Commissione di Condominio e Consiglio di Condominio hanno solo funzione consultiva.

La Legge elenca con chiarezza quali sono le decisioni riservate alla competenza
dell’Amministratore (nell’ambito e nei limiti delle sue attribuzioni) e quelle dell’Assemblea.

L’Assemblea può attribuire al Consiglio od alle Commissioni dei compiti di istruttoria
preliminari alle delibere da assumere o poteri decisori relativi a questioni meramente
esecutive di deliberazioni già assunte validamente dall’ Assemblea dei Condomini,
come riconosciuto dalla Cassazione (sentenza 33057 del 20/12//2018).

Roma, 30.05.2026

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