Se si cerca un immobile per un’operazione speculativa o nel caso si sia già
proprietari, è necessario controllare i vincoli della pianta sia per la creazione
di un nuovo ingresso, sia per gli allacci dei nuovi servizi di bagni e cucina
e sia per la distribuzione interna delle superfici.
Regolamenti edilizi e normative urbanistiche PRG
Bisogna verificare con attenzione il regolamento edilizio ed urbanistico,
perché ad esempio a Roma in certe zone è vietato il frazionamento o
concesso solo se le nuove unità frazionate raggiungono uno standard
minimo di superficie abitabile.
A Roma nei frazionamenti la superficie minima è di mq. 45;
solo per le nuove costruzioni od i cambi di destinazione d’uso il limite
base è di mq. 28 , monolocale per una persona, e di mq. 38 per due persone.
I limiti del regolamento condominiale
Il frazionamento dell’immobile non può essere realizzato se una clausola
del regolamento contrattuale vieta la suddivisione degli appartamenti;
in questo caso l’intervento può essere realizzato solo se si trova il consenso
del resto dei condomini.
Se invece il regolamento menziona solo il numero delle unità immobiliari,
quindi puramente descrittivo e senza alcun divieto, il frazionamento può
essere realizzato.
Maggioranze in assemblea – Tabelle millesimali
L’inserimento di un nuovo condomino nella costituzione dell’assemblea
e nella formazione delle maggioranze non ha rilevanti conseguenze sui
quorum costitutivi e deliberativi, perché sotto il profilo soggettivo, in
caso di cessione a terzi di un’unità immobiliare, si avrebbe una nuova
testa (numero dei presenti) e sul versante oggettivo il totale dei millesimi
rimarrebbe lo stesso, anche se risultante dalla somma delle quote millesimali
dei due nuovi appartamenti (pari a quella dell’appartamento frazionato)
più quelle delle altre unità immobiliari.
Le altre tabelle varieranno nel numero delle unità immobiliari, ma
il totale dei millesimi resterà uguale.
Spese condominiali
Di solito le spese generali e di manutenzione delle parti comuni del
Condominio sono ripartite in base ai millesimi di proprietà e quindi
è sufficiente aggiornare il valore in millesimi delle due nuove unità
che scaturiscono dalla divisione.
Se invece le spese sono divise in parti uguali, andrà aggiunta un’unità.
Interventi sulle parti comuni e decoro:
Creazione della porta d’ingresso
In mancanza di specifici divieti regolamentari il singolo condomino
può realizzare liberamente i lavori nella sua proprietà esclusiva a
condizione che non procuri danni, anche di ordine estetico alle parti comuni.
Potrebbe essere contestata la diminuzione della fruibilità dei servizi
e delle parti comuni, a causa del concorrente uso di un ulteriore nucleo
familiare, cioè l’eventuale violazione dell’Art. 1102 del codice civile,
ma naturalmente è tutto da dimostrare con argomenti validi.
La nuova porta d’ingresso
Se non c’è spazio sul pianerottolo si crea un vano ingresso, successivo
alla porta d’ingresso già esistente, su cui saranno inseriti i portoni
delle delle due nuove unità immobiliari.
Nel caso ci sia spazio sul pianerottolo del Condominio per l’inserimento
di un’ulteriore porta d’ingresso, l’apertura di un varco nel muro condominiale
non costituisce un utilizzo improprio della cosa comune.
Bisogna però rispettare il decoro architettonico interno installando una porta
d’ingresso uguale a quelle esistenti e ritinteggiare le pareti dopo i lavori.
Lo stesso bisogna evitare che l’eventuale apertura di nuove finestre
o la suddivisione in due parti di quelle esistenti danneggino l’estetica della facciata.
Si suggerisce di presentare il progetto di frazionamento all’Amministratore
del Condominio per essere poi sottoposto al vaglio dell’assemblea.
Nuovi impianti ed allacci agli scarichi
Particolare attenzione si deve prestare all’installazione delle nuove tubazioni
idriche e per l’allaccio degli scarichi alle colonne di scarico condominiali,
anche per evitare danni ai piani sottostanti e limitare rumori ed inquinamento
acustico ai condomini limitrofi.
Sarà inoltre necessario aggiungere un nuovo punto di chiamata sulla targa
esterna del citofono e modificare la cassetta delle lettere del Condominio.
Frazionamento del Mutuo
Avvisare la banca che dovrà ricalcolare le nuove quote ipotecarie e riassegnare
quota parte del mutuo, se richiesto dall’acquirente della nuova unità.