Quando e come cambiare l’amministratore
di condominio in 9 mosse

Ecco la guida rapida in 9 mosse per cambiare l’amministratore
di condominio, incompetente e fannullone, e sostituirlo con un
valido professionista.

Se  il tuo amministratore non si fa’ mai trovare, non risponde al telefono, non ascolta
e non risolve mai i problemi dei condomini, non convoca le riunioni di condominio,
non frequenta i corsi di aggiornamento professionale di 15 ore ogni anno, cui è obbligato
per legge, allora è arrivato il momento di cambiare l’amministratore.

L’art. 1129 CC , comma 11 e 12, regola la nomina e la revoca dell’ amministratore ed elenca
le gravi irregolarità per cui può essere richiesta la sua revoca :

  • mancato adempimento all’obbligo di rappresentanza del condominio
  • prelievi di fondi dal c/c Condominiale con assegni e/o bancomat senza motivo
    e giacenza di cassa superiore ad € 50-100.= : infatti le fatture dei fornitori vengono
    saldate con bonifico od in casi rari con assegno, e non per cassa con banconote.
  • gravi irregolarità fiscali
  • omessa convocazione per approvare il rendiconto, il ripetuto rifiuto a convocare
    l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore
  • la mancata esecuzione di provvedimento giudiziari ed amministrativi, nonchè
    delle deliberazioni dell’assemblea
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale
  • la gestione con modalità tali da generare confusione tra il patrimonio del condominio
    e quello personale dell’amministratore o di altri condomini
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità
    eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute
    al condominio, l’aver omesso  di curare diligentemente l’azione e la conseguente
    esecuzione coattiva ;
  •  l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130 , comma 6) 7)  8);
  •  curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
  •  curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina
    e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità
  •  conservare tutta la documentazione alla propria gestione, riferibile sia al rapporto
    con i condomini e sia allo stato tecnico-amministrativo del fabbricato e del condominio
  •   l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati professionali all’atto della
    nomina e della conferma

L’art. 1136 CC regola la costituzione dell’assemblea, la validità delle deliberazioni,
anche per quanto riguarda la nomina e la revoca dell’amministratore (comma 4).

Ecco le nove azioni da intraprendere:

  • 1 ) – Chiedere agli altri condomini cosa ne pensino:

cercare di parlarne con gli altri condomini, esponendo i motivi per cui sarebbe
opportuno cambiare l’amministratore e chiedergli se sono d’accordo, anche
perché è necessaria la maggioranza per la delibera di revoca e di nomina.

  • 2 ) – Cercare un valido professionista
    per sostituire l’amministratore

  •      Contattare l’associazione ANACI, che raggruppa 7.000 professionisti in Italia,
    ed interpellare gli associati che  già amministrano condomini in zona;
  •       farsi segnalare un valido professionista da un amico;
    verificare i requisiti professionali, compreso l’aggiornamento professionale
    annuale (DDM 140/14).

  • 3 ) – Riunirsi con gli altri condomini per conoscere
    gli amministratori che hanno presentato un’offerta

Meglio dedicare una breve riunione per convocare gli amministratori interpellati
(tre sono sufficienti), conoscerli e valutarli insieme agli altri condomini.

  • 4 ) – Chiedere all’amministratore di convocare
    un’assemblea straordinaria

Basta la richiesta di due condomini, pari almeno ad un sesto del valore dei millesimi
di proprietà, per chiedere all’ Amministratore del Condominio di convocare un’assemblea
straordinaria (art. 66 DACC Disposizioni di Attuazione del Codice Civile ).
L’amministratore dovrà convocare l’assemblea entro 10 giorni dalla richiesta.

  • 5 ) – Attendere 10 giorni e, se l’assemblea è
    stata convocata, andare all’assemblea

  1.  se l’Amministratore del Condominio si presenta, si procederà alla revoca ed alla nomina
    del nuovo amministratore, tra quelli selezionati dai condomini;
  2.  se l’amministratore del Condominio non si presenta, bisogna eleggere un presidente
    ed un segretario e verbalizzare le votazioni di revoca e di nomina del nuovo Amministratore;

6 ) – Autoconvocare un’assemblea straordinaria,
se l’amministratore non lo ha fatto

Sono necessari almeno due condomini. che rappresentino un sesto del valore dell’edificio,
per autoconvocare l’Assemblea straordinaria; per la validità dell’assemblea sarà necessario :

  •   stabilire la data di prima e seconda convocazione
  •   indicare il luogo dove si terrà
  •   specificare l’ordine del giorno con dicitura «revoca amministratore e nomina nuovo amministratore»
  •   porre la firma di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.
  •   inoltrare la convocazione all’amministratore e a tutti i condomini proprietari con racc. a mano,
    racc. A/R o con PEC con almeno cinque giorni di anticipo
  •   in assemblea procedere a verbalizzare la revoca e la nomina dopo aver eletto  presidente e segretario

7 ) – Assemblea Straordinaria: revoca dell’Amministratore
e nomina del nuovo Amministratore

Le delibere saranno valide se approvate con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio ( 500 millesimi);

8 ) – Insediare il nuovo Amministratore dopo il Passaggio delle consegne

Informare i condomini assenti della nomina del nuovo Amministratore con i suoi dati
ed inviare una copia del verbale dell’assemblea al vecchio ed al nuovo amministratore,
in modo che avvenga velocemente il passaggio di consegne, con la consegna dei
documenti, del c/c bancario e della domiciliazione delle utenze.

Il nuovo Amministratore convocherà l’Assemblea del Condominio entro 15-20 giorni
per l’accettazione della nomina e per discutere dei problemi del Condominio, dopo aver
preso visione dei documenti ricevuti dal vecchio Amministratore.

9 ) – Ricorrere all’Autorità Giudiziaria
in “Volontaria Giurisdizione”

Nel caso non sia possibile deliberare a maggioranza la revoca e la nomina del nuovo
Amministratore, ciascun condomino può fare ricorso all’autorità giudiziaria per la revoca
dell’amministratore nel caso di gravi irregolarità. (comma 11 art. 1129 CC).

La revoca può essere richiesta anche dal singolo condomino in “Volontaria Giurisdizione”
al Tribunale Civile (a Roma sezione V), ma è necessaria l’assistenza di un avvocato.

Per il rimborso delle spese legali l’art. 1129 comma 11, prevede che in caso di
accoglimento della domanda di revoca, il condomino ricorrente abbia titolo
alla rivalsa nei confronti del Condominio, che a sua volta potrà rivalersi
sull’Amministratore dimissionario.

Questa norma si applica quando l’assemblea non abbia ritenuto opportuno procedere alla
revoca dell’Amministratore, costringendo in pratica il condòmino a ricorrere al Tribunale.

09.06.2026

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